南韓新冠疫情反彈,連續兩日錄得逾300宗確診,不過並未掀起太大恐慌,反而在樓市爆發「恐怖性買樓」,大批民眾戴着口罩四出搵樓,帶動首爾公寓價格較3年前暴漲52%,南韓總統文在寅連出23項「辣招」仍未能冷卻樓市,拖累其支持率暴跌15個百分點,面臨下台危機。
這輪「恐慌」由三大因素構成,
- 包括當地央行大放水、
- 市場憧憬「去中國化」令大量資金和企業回流,
- 加上樓市在辣招和疫情下供需脫軌,令南韓民眾擔心若錯過「尾班車」,恐將永遠淪為「寄生族」。
根據南韓民研機構RealMeter本月中旬最新民調,文在寅支持率跌至43.9%,較兩個月前的59.1%急降逾15個百分點。猶記得憑着成功控制疫情,文在寅支持率在5月份曾升62.3%,不但創出個人新高,更被稱為「南韓史上最高民望總統」,風頭一時無兩,豈料短短兩三個月便大逆轉。
另一機構Gallup同樣在8月中旬進行的民調,亦顯示文在寅支持率跌至39%,按周下滑5個百分點,創2017年執政以來新低。按地區和年齡劃分,文在寅在首爾市(35%)和30多歲年齡群體(43%)的支持率插水最勁,分別在一星期內急跌13和17個百分點。
綜合而言,南韓民眾對文在寅最不滿是他「未能穩定房地產市場」,其次關乎首爾原市長朴元淳(被指控性騷擾女秘書)7月份自殺身亡事件,第三才是近來的疫情輕微反彈。
文在寅辣招難解供需失衡
南韓樓市有幾癲?根據當地最大商業銀行KB國民銀行的統計資料,該國整體樓價最近三年上漲大約兩成,似乎不算太「癲」;不過首爾市公寓樓價(撇除豪宅別墅)升幅達到52%,而且大部分漲幅來自最近幾個月。簡單一句,在佔南韓四成人口的首爾首都圈,「平民住宅」價格近月瘋漲,這亦能解釋在上述民調裏,文在寅於首爾及30多歲年齡群體(待上車族群)的民望跌幅最勁。
首爾樓市為何狂飆?主要有三大原因,
- 首先是在疫情下為了支撐經濟,南韓央行今年兩度減息,把基準利率由1.25%降至0.5%歷史新低,導致大量廉價資金湧進樓市。
- 其次,面對所謂「中美經濟脫鈎」及「去中國化」趨勢,不少市場人士憧憬三星、LG等企業將攜同資金和職位回流,部分地產代理亦據此呼籲「入市趁早」,助長恐慌情緒。
- 最後,文在寅自2017年執政以來,把穩定樓市視為核心政策目標之一,至今共推出了23項調控措施,一招辣過一招,不過絕大部分屬遏抑需求為措施,例如把首次置業首期比率上調到四成(只能按揭借貸六成),並對持有多於一個物業的業主每年徵收最高6%房產稅。相反在長遠供需平衡方面,由於首爾市多數土地已經發展,南韓當局亦未能阻止年輕人湧進首都圈,文在寅某程度上「巧婦難為無米炊」。
無論如何,文在寅的「樓市23條」在最初似乎奏效,當地樓價由2017至2019年相對平穩。南韓打工仔去年平均年薪3634萬韓圜(約24萬港元),失業率僅3.4%,經濟形勢不俗。而截至去年底,首爾市普通公寓每平方米均價約700萬韓圜,相當於4萬元人民幣,又或者每方呎4200港元,與廣州、杭州等內地「1.5線城市」相若,比「北上深」簡直便宜。不過這種「平穩」主要只是大力遏抑需求的結果,治標不治本。恰逢今年「央行放水」和「憧憬韓資回流」兩大因素,再加上疫情下新屋供應放緩,購買力短暫積壓後集中爆發,猶如完美風暴,帶動樓價「報復式」急漲。
憂一世租樓瘋搶劣質盤
有趣的是,首爾近日樓市跟香港幾年前頗相似,升得最癲是「細價樓」甚至「蚊型盤」。據KB國民銀行統計資料,首爾市實用面積小於40平方米公寓的平均成交價格達到4.1億韓圜(約270萬港元),既是史上首次突破「4字頭」,且4億韓圜以下放盤買少見少,很多都是市區外圍、遠離地鐵站、樓齡30年以上老舊單位。
儘管選擇有限,加以文在寅辣招大幅提高上車門檻(須付四成首期),但首爾很多「無殼蝸牛」擔心現在若不置業,很快連「4字頭」放盤也絕跡,於是不惜向親友借錢甚至「借貴利」,近日戴着口罩四出搵樓,連「又遠,又舊、又細」的劣質盤也照搶。
大家如果有睇過去年奧斯卡最佳電影《上流寄生族》,應對片中主角一家居住的「半地下室」印象深刻;而在現實中,首爾「上車族」現時瘋搶的正是這類陋宅,他們害怕遲些連如此蝸居也買不起,淪為永世租樓之首都圈寄生族。由此便可明白,「首爾市30多歲群體」為何對文在寅這麼不滿。
成也樓市,敗也樓市。南韓總統屬5年期單任制,文在寅任期至2022年5月屆滿;於去年民望高企時,他擬推動修憲,把總統改為4年期、可連任一次,爭取執政直到2025年。
不過現在民望崩盤,文在寅不但修憲夢碎,能否安穩坐到2022年卸任也成問題。特別是他若被迫黯然下台,在政壇徹底失勢,就未必能避過「南韓總統宿命」(盧泰愚、金大中、盧武鉉、李明博、朴槿惠等歷任總統,要不鋃鐺入獄,要不自殺收場)。且看文在寅能否穩住樓市,同時挽救自己的政治前途,抑或會好像《上流寄生族》悲劇結局,基層民眾和權貴「攬炒」收場。
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