綠城服務、海康威視、數字政通、漢威科技、寧波水錶

原文為2020年3月5 日公開發布的《物管搭台，科技唱戲——光大證券物業管理與科技行業聯合報告(1)》，限於篇幅本文擇重摘要。

◆物業供給側進化之科技賦能，疫情下科技應用充分發揮

科技，是物業企業應對人力成本提升的重要手段，也是物業管理賦能的重要方式。智能化管理既可幫助物業企業降低對基礎勞動力的依賴，提升管理效率，又可助力業務擴張及社區資源整合。本次疫情中，物業企業的科技應用得到了充分發揮，在門禁/停車等諸多場景應用中提升防疫能力。

◆物管科技賦能的發展方向：硬件和軟件齊發力，管理和終端同提升

總體來看，物業企業科技投入側重管理端、軟件端，特別是內部管理系統和商業資源整合。而社區作為管理終端，其硬件設施的提升很大程度上依賴開發商交付狀態。目前新房交付的智能化程度提升，物業企業積極推動舊社區改造，社區經營收入的公共收益也有望反哺社區硬件提升。

◆物管科技賦能的經濟性案例：綠城服務走在行業前列

物管科技賦能不僅有助於提升物業企業長期競爭力，且在中短期內具備明顯經濟效益。2013-2018年，綠城服務智能化累計投入4.1億元，獲取收入19.67億元、毛利超6.5億元。相比2014年，2016-2018年綠城服務每平米人工成本下降14.8%、13.9%、12.2%。

◆物管科技賦能的應用場景：門禁、停車、安防、設備設施管理、社區管理等

物管科技賦能通過眾多的服務場景得以落地，如門禁、停車場、安防系統、設備設施管理等。門禁場景：多數企業自行研發門禁系統，融入物管APP平台；停車場景：產銷模式與互聯網模式主導，物業自建較少，智能停車系統在疫情中表現突出；安防場景：以海康威視、大華股份為代表的安防企業在社區智能安防方面實現全面佈局，提供多種解決方案；設備設施管理：以漢威科技（智慧燃氣）、寧波水錶（智慧水務）為代表的設備廠商，具有成熟物聯網產品和配套線上管理系統；社區管理場景：湧現出不少優秀的代表性平台，如數字政通數字城管信息系統、捷順科技天啟智慧物聯管理平台、騰訊海納管理平台。

◆投資建議

物業企業的科技賦能有助於增收降本，提升長期競爭力，推薦科技應用較為領先的綠城服務（2869.HK）。圍繞物業服務場景，科技產品的社區落地前景光明，空間廣闊。推薦社區智能設備和服務商海康威視、數字政通、漢威科技、寧波水錶。頭部互聯網企業介入社區場景，通過第三方開放平台實現資源整合，建議關注騰訊控股、阿里巴巴。

◆風險分析

智能化設備應用的經濟性風險、依賴風險，及推進進度慢於預期 

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作者：緬懷南方

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