蔡金強 奧陸之聲
【明報專訊】
說回股市，最近大市牛皮，窄幅波動，可消費和物管板塊大行其道，尤其是物管，這肯定是大家始料不及的，物管不就是說收個物管費，還會賴帳不交，這行業絕對低端，可投資者肯定沒想到這板塊去年今年都大興，今年以來很多股票都接近翻倍，而且勢頭愈來愈強。上半年碧桂園服務（6098）、永升（1995）、奧園健康（3662）大漲，最近雅生活（3319），新城悅（1755）動力十足，上周新上市的藍光嘉寶（2606）股價也連續上揚，未來幾個月，還有保利物業、寶龍物業上市。現在香港已經有16家物管公司上市了。小金人覺得這個行業未來的空間驚人，為何？
萬科管理「一個澳洲人口」
（1）社區和商場是中國服務和管理的主要載體。不同於西方社會，以社會相對平等，整個社會是以開放式街區為管理單位，在中國，因為貧富懸殊和發展不均，社會是以一個個不同社區，而且幾乎封閉管理的社區為社會管理服務單位，而小區動輒幾千人，甚至上萬人，這在西方根本就是一個鎮，而這個封閉管理的小區集中由一家物管公司管理，何等威力和潛力？比如萬科，有接近500萬戶業主，乖乖！這可是接近兩千萬的人口，而且肯定算是中產，也就是萬科管理着一個等於澳洲，加拿大人口總量的社會，萬科提供其中的保安、衛生、園林、家政等等服務，而且這是接近獨市的。所以，投資者分析中國物管業務是無法用其他國家借鑑的，沒其他地方有這種體量。加上商場寫字樓這個中國人主要的去處，你生活中的主要去處，中國物管公司已經幾乎全覆蓋。所以在未來中國強調經濟轉型，消費服務為本的主軸下，中國龍頭物管公司是何等幸福，他們承接了最主要的服務管理端口。
未來幾年將現千億市值物管公司
（2）兩萬億人民幣的現有賽道，且高速增長。物管這行當聽起來不顯眼，可這行業賽道事實上很寬很寬。今年中國住宅物管市場已經接近1萬億人民幣，商業物管接近兩三千億人民幣，還有一個大家更不熟悉的公建（醫院、學校、高鐵、機場、軍隊……）物管，根據保利物業所言，也有五六千億人民幣市場。住宅和商業物管的市場小金人是有把握的，公建沒有市場數據。合起來，這就是一個一年兩萬億人民幣的市場，而且未來四五年的複合增長肯定能接近20%，住宅未來幾年是交付高峰期，而且都是些高品質，品牌商的樓盤，物管費也高得多，欠費也少的多，因為房子是業主最主要資產，物管質量也嚴重影響房子價值。所以一二線城市，大品牌商的房子，欠費現在不多。這行業在2023年整體行業規模將達到4萬億人民幣。這個規模在中國算巨無霸行業，房地產銷售1年也就十五六萬億人民幣。而且，現在物管行業集中度還很低，空間很大。未來幾年，中國肯定會浮現若干千億市值的物管公司，看看今天這些百億市值不到的物管龍頭，真是有趣！
輕資產高回報 低政策風險
（3）不同於地產本業，高投入，永遠需要更多資金，高負債，高周轉，政策風險偏高，還老被政府搞，物管這行業是輕資產，事實上以服務和管理為主，固定資產投入低，最大的開銷就是人工和互聯網系統而已，所以你看幾乎所有的物管公司都是淨現金，鮮有負債，物管公司的ROE都是20%以上。龍頭物管公司一方面未來三四年能保持盈利增長30%以上，另一方面還能保持資產負債表健康，接近淨現金，還分點股息，這在新經濟行業是無法想像的，正常新經濟行業應該是虧損或者薄利，像醫藥公司，互聯網公司，你看看它的帳，你就是賭！
可物管公司一方面完全以消費服務為本，另一方面有這樣的增長和資產負債表，你還想幹嘛？說到政策風險，物管也幾乎沒有，它承接了政府管理和就業的訴求，政府愛它還來不及。
奧陸資本總裁兼投資總監
[蔡金強 奧陸之聲]
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