文章日期：2019年10月28日
【明報專訊】說了數星期環球股市及樓市，是時候將焦點放回港股。有追看本欄文章的，應該估到小弟喜歡逆向思維。今次想說的是新地（0016）。
友人盧志威在友報專欄看好港鐵（0066），認為估值已低殘，長線投資價值已現。分析當然合理，但觀乎港鐵年初至今仍升超過一成（想不到吧？），似乎不算極抵買，况且公司始終是大半間「國企」，難免繼續捲入政治漩渦。小弟寧取私人公司新地。香港人對「自己人」企業仍是有一定尊重，看看首富由三五七年前的過街老鼠，又再變成為港人偶像，而國泰（0293）也未有受人杯葛。
當然，兩間公司並不完全可比（但，世界上有哪兩間公司完全可比？）。反對者會認為，賣樓收入可升可跌，三更窮五更富。即使說收租，領展的公屋商場及車位，租金也肯定較新地的硬凈。事實是新地的租金收入肯定有壓力，之前因社會活動關閉商場，必定要減租賠償。問題是，這些資訊大家每天看到，完全透明，照計已反映在股價中。
說起「月月有樓賣」，也可以討論一下「囤地」的問題。很奇怪，大家對「鬥地主」反感，但不少人心中仍然十分左傾。「囤地」以及其他的「囤積居奇」，被為視屈機的必贏方程式，但事實是否如此？
實踐是檢驗真理的唯一標準，若果囤積就是必勝，發達就太簡單。但黃牛一樣會炒燶，而地產商雖然是大企業，但明顯地市場充滿競爭，如何可以單靠囤積致富？正如上文提到，若果囤積等升值是如此簡單，新地為何要「月月有樓賣」？
另一方面，丟空地皮，絕對並非無成本。首先，地價理論上不是只升不跌（雖然是升多跌少，多得環球量化寬鬆）。而且不少人沒有留意，若果地價愈高，發展商補的地價也會愈高，還要計及機會成本、利息開支，建築成本上升等等，這些都被人忽略了。
那為何農地發展這樣緩慢？有人依然相信是發展商「囤地」，我認為可能另有原因。農地和市區收樓不同，沒有強拍，位置分散，業權有些不明，甚至涉及阿爺的阿爺年代。這和大家見慣的市區重建相當不同。
友人盧志威在友報專欄看好港鐵（0066），認為估值已低殘，長線投資價值已現。分析當然合理，但觀乎港鐵年初至今仍升超過一成（想不到吧？），似乎不算極抵買，况且公司始終是大半間「國企」，難免繼續捲入政治漩渦。小弟寧取私人公司新地。香港人對「自己人」企業仍是有一定尊重，看看首富由三五七年前的過街老鼠，又再變成為港人偶像，而國泰（0293）也未有受人杯葛。
租金收入受壓 股價已反映社會動盪
當然投資不能只建基於感情，行有行規，講感情也要講錢。市場一直低估新地的收租實力，又或者是高估了樓價下跌的影響（况且，林鄭推出新措施後，樓價真的會大跌？）。且看被視為最強收租股的領展（0823），一年收租才100億元，但市值是1800億元。新地呢？一年收租達到250億元，但市值才3300億元。未算，這還未計及新地近600億元的其他收入（主要是賣樓，也有電訊及其他業務）。當然，兩間公司並不完全可比（但，世界上有哪兩間公司完全可比？）。反對者會認為，賣樓收入可升可跌，三更窮五更富。即使說收租，領展的公屋商場及車位，租金也肯定較新地的硬凈。事實是新地的租金收入肯定有壓力，之前因社會活動關閉商場，必定要減租賠償。問題是，這些資訊大家每天看到，完全透明，照計已反映在股價中。
樓市購買力仍強勁 資金回籠不成問題
若果大市有像樣的反彈，新地的上升空間，照計也會較防守性的港鐵及領展為高。當然看upside也要看downside，即使香港陷入衰退（很可能已經是），新地淨負債率才13%，市况急速惡化也不會有存亡的危機。加上集團將會是「月月有樓賣」（很好的口號），觀乎市場的購買力依然極強勁，資金回籠應該不成問題。說起「月月有樓賣」，也可以討論一下「囤地」的問題。很奇怪，大家對「鬥地主」反感，但不少人心中仍然十分左傾。「囤地」以及其他的「囤積居奇」，被為視屈機的必贏方程式，但事實是否如此？
實踐是檢驗真理的唯一標準，若果囤積就是必勝，發達就太簡單。但黃牛一樣會炒燶，而地產商雖然是大企業，但明顯地市場充滿競爭，如何可以單靠囤積致富？正如上文提到，若果囤積等升值是如此簡單，新地為何要「月月有樓賣」？
囤積地皮有成本 如黃牛或會炒燶
小弟傾向相信，囤積或惜售與否，是個別公司策略。以惜售馳名的，當然是華懋和恒隆地產（0101）。但這兩家公司是否最好賺，創造了最多價值？大家心照。不要忘記華懋並非上市，自然不用和股東交代。其他上市的大地產商，每年要交業績，當然希望貨如輪轉，多年無樓賣，定會受到基金股東的壓力。此外，公司也要還債，也要保持資金流，完全不是「買地丟空等升值」這樣簡單。另一方面，丟空地皮，絕對並非無成本。首先，地價理論上不是只升不跌（雖然是升多跌少，多得環球量化寬鬆）。而且不少人沒有留意，若果地價愈高，發展商補的地價也會愈高，還要計及機會成本、利息開支，建築成本上升等等，這些都被人忽略了。
那為何農地發展這樣緩慢？有人依然相信是發展商「囤地」，我認為可能另有原因。農地和市區收樓不同，沒有強拍，位置分散，業權有些不明，甚至涉及阿爺的阿爺年代。這和大家見慣的市區重建相當不同。
沒有留言:
張貼留言