9屆最佳分析師：明年現劈價潮 樓價跌兩成！

9屆最佳分析師：明年現劈價潮 樓價跌兩成！

17:04 2019/10/02

 

要解決目前的困局，蔡金強認為政府將會在房屋政策上着手。他指出，港府及中央將社會運動的出現，歸咎於貧富懸殊導致社會民怨升溫。「在政府的立場，她們覺得已經作出退讓，已撤回《逃犯條例》，其他的訴求對政府來說是較難做到，如涉及警隊、雙普選。現在她仍可以派出來的牌、可以紓解民怨的，就是在住屋問題上着手，因為這是一張『不會輸』的牌。」蔡金強表示，政府於10月份的《施政報告》一定會從住屋問題着手，他解釋︰「上一屆特首梁振英在任其間，政府手上的土地儲備只得約100公頃，當中真正可以用的只得70多公頃，幾年過去，我相信現在餘下不超過50公頃，上述50公頃的地皮十分分散，做不到太大的項目。」

如此局面出現，蔡金強批評是林鄭月娥政府在土地政策上做得不足，「雖然港人好像不太滿意前特首梁振英，但其實他在土地供應上做得比林鄭月娥多。」他指出，梁振英在任期間，2017年市場私樓供應達1.7萬個。期內也批出了多幅農地轉換，包括新鴻基地產（00016）在十八鄉的農地，計入新地另一個西貢的農地轉換項目，合共可提供萬多2萬伙住宅。林鄭月娥上場，去年私樓供應量只有1.4萬伙左右，今年更料不足1萬伙。蔡金強說，林鄭月娥雖然想做出一個『好打得』的形象，但她在土地供應上做得不足夠，包括在農地轉換上做得不多。
蔡金強坦言，樓市最壞時刻仍未出現，他指市場關注的只是示威的情況，未必關注政府未來房策，如政府於施政報告推出較仔細的政策，市場將其解讀為『新版8萬5』。「市場只提出這個名詞，再廣泛流傳，會令發展商更恐慌，推盤時開價會更謹慎。最近新地南昌站匯璽III開價雖然重回兩年前的樓價，但其實最新一期的地理位置是較匯璽II遜色，開價較低不出奇，加上匯璽III加推單位已較首批加價15%，可見現時未到最壞情況。」

他相信樓市於明年第一季會出現最壞情況，「相信3至6個月後，屆時經濟數據會很差，如同時出現大型跨國企業撤離香港的情況，失業率一定會上升，對社會氣氛的影響很大。更差的情況，是假如明年第一季再爆發大規模的示威行動，市場就會解讀成社會運動已變成常規，這情況就會變得很摧毀性。」他又指，基於本土經濟轉差、港人對未來感到絕望，再加上市場對「新8萬5」的恐懼，令需求萎縮，整個住宅市場的供求情況出現逆轉，基於以上種種因素，蔡金強相信，樓價將由今年7月高位下跌15%至20%。

他又預言，明年第一季很大機會出現新盤劈價潮，「現在發展商正忙於應對政府可能推出《收回土地條例》而造成的影響，之後才會因應政府措施作出戰略部署，如減少在港投資、加大在大灣區發展等，如她們覺得本港住宅的回報不甚了了，而且很易成為針對目標，不排除會減少在港投資，從而劈價賣樓。」

蔡金強對樓市前景不抱樂觀，認為來港投資房地產的資金一定會有所減少，但他卻相信各地資金仍會來港吸納超級豪宅，「為何仍有內地人來港買超級豪宅山頂Mount Nicholson﹖最近錄得的Mount Nicholson成交，該買家也在該屋苑買入3伙，你不要忘記，香港仍有很多公司準備上市，同時這幾年內地出現了很多新興行業，如醫藥公司，不用有盈利也可以上市，創造出大量財富。」他又指，中國人的心態始終愛磚頭，「整個香港約有200萬個住宅，有110萬個為公屋，近100萬個為私樓，私樓中不足4,000個是3,000平方呎以上的單位，所以這是很細的市場，對內地人、本港富豪來說，買入這些超級豪宅是身份象徵。」不過，他認為未來樓市跌勢急的，將會是細價樓、低價樓及劏房，及處於較遠離市中心的地區如沙田、元朗，「其實跟股市一樣，市況不好的話，就會由細價股開始跌，投資者就會將資金轉到重磅股中國平安（02318）、騰訊控股（00700）、友邦保險（01299）等。」

自本港反對《逃犯條例》修例風波持續多月，本港經濟已響起警號，尤其對零售、航空、酒店及餐飲數大行業造成較大影響，據旅發局的數字，8月上半個月訪港旅客數字下跌約三成，至於9月首10天，每天平均僅有15個內地團訪港、按年大跌九成。蔡金強認為事件對工商舖及零售市場最為影響深遠，「上述兩項物業的租金很大程度靠自由行，街上的商舖全是藥房、化粧品店，這次社會運動發生後，在中央的角度，她們會認為之前用這麼多措施幫香港，最後卻所託非人，香港有事中央也不會再幫忙。之後中央會改變治港方式，以往香港人嬲，中央會即派糖，今次中央一定不會再派糖，甚至會收緊自由行，很多地方不能在網上代辦來港自由行，內地人如要來港，要親自到有關部門申請，手續較以往大為繁複，因此來港的內地人一定大減。加上內地人也擔心自己的人身安全，我覺得影響是深遠的，尤其是工商舖的價格以往升幅十分誇張，影響很大。」他表示，每個月都會公布的零售銷售數據，可視為零售及商舖Leading Indicator（領先指標），「上述數據於7月時已跌了11.4%，我相信8月數字起碼跌15%，數字已經反映，因此對商場舖位的租金一定大有影響。」



本文節錄於623期《iMoney Wealth》封面故事。
撰文：
陳詠妍、黃卓賢 

貓奴筆記:  樓市分析是小金人的強項, 此文描繪出未來數月香港的市況。投資方面, 我大致完成了美股的profolio, 但bond同reits方面, 仍然要多研究。