【明報專訊】最近內地地產板塊還是非常好的，物管板塊也不錯，這個行業長期都是處於懷疑當中，小金人作為房地產老兵對於這現象也習慣，市場很多投資者對這個行業都是長期擔心，地產基本就是生於憂患的行業。
為什麼房地產股票最近表現得挺好的？慣性來講，每年十一二月表現都會比較好，一二月也不錯。不少關心房地產業的朋友每一年都會問，明年會不會崩盤，但是內房每一年呈現的都是「野草般堅韌」的情况。如果一個東西能夠長期讓大家大跌眼鏡，呈現出野草般的堅韌，存在即事實，那大家要不要反思一下是不是它的內生性就是這麼強，不然為何拿鞭子狂抽，用腳狂踹，它都還能站得這麼穩？
為什麼最近股價比較好？首先是因為金九銀十的成色十足，我雖是個樂觀主義者，但是也沒有想到9月、10月上市的房企能呈現出這樣的數量，因為對於房企來說利潤高低還是其次的，量沒出來就完了，因為房地產是高周轉高投入的行業，所以量是一個很大的決定性因素。9月、10月上市的房企銷售同比高了三成，在經濟下行的情况下，我認為房地產的銷售可能也不會這麼好，但是11月份還是再次呈現了很好的狀態出來，上市房企銷售同比增長了28%，1至11月份上市房企銷售同比漲了20%。所以事實勝於雄辯，上市的地產公司日子過得確實不算差，有些朋友會說增速下滑，以前都是30％至40%，現在很潦倒，只有20%。
小金人也研究很多新經濟板塊，很多都是非常顯赫的行業，如醫療、食品住行等，不怕貨比貨，比了之後才發現增長20%已經是非常值得驕傲的行業。所以最近房地產板塊的整體走強，還是跟銷售比想像中好有關。有銷售不是萬能的，但是沒有銷售是萬萬不能了，只要這行業銷售不行，你要弄它也很難弄，但是它銷售好了就相對好辦了，這是大前提。再加上這兩三個星期，各地一城一策的情况下，各地的放鬆也是既定的事實，以前都是扭扭捏捏藏着，現在大家都破罐子破摔了。連深圳、廣州這些一線城市都出放鬆政策了。現在是從上到下的放鬆，這個不是揣測而是正在進行中。
我判斷今年大概率在高原區運行，持平是大機會， 2019年99%的可能比去年銷售總額高，所以2019年是歷史新高，年初估計沒有人會做這麼「奔放」的假設，因為這會被斥責為道德不純正，明年我覺得肯定會是在高位運行，這兩年15萬億人民幣銷售還扛得住。現在的情况是在高原區運行，15至16萬億元這個量更應該扛得住。2020年會不會再創新高我不敢想，我也不知道，假設不會吧！但可以肯定的是也不會怎麼糟糕。
2020年二線和三線仍會比較好，對於房地產公司來說，地價會略有點下降。現在對於房地產公司來說，「地拿對了就什麼都對，地拿不對找神仙也沒有用」。如果明年地價能夠微跌，說不定對大家的利潤率還有點幫助。
所以現在分析房地產公司，大家分析的第一要素是拿地有沒有抓手，拿地有抓手就有搞頭，拿地沒有抓手僅靠眼光的話，基本都是空話，最少算苦活。
房地產我之所以比較樂觀是覺得這個老樹還挺茁壯的，如果老樹也枯萎了其他就沒什麼用了。在老樹比較茁壯的情况下，現在還有一些新的生機出來。現在整個行業是在大整合時代的最後階段，我估計最後衝刺也就這兩三年，房企高歌猛進增長的時間，可能也就兩到三年，所以要拼就拼這兩三年了。從競爭格局來說，前十名幾乎已經定了，現在只有最後的兩到三名是分不出來的，最後三名是有待龍湖（0960）、華潤置地（1109）、世茂（0813）、新城（1030）來分前面的名次沒有任何撼動的機會；所以前十名已經基本沒有懸念，有懸念的是11至30名梯隊上下波動較大，所以現在有超額機會。
為什麼最近股價比較好？首先是因為金九銀十的成色十足，我雖是個樂觀主義者，但是也沒有想到9月、10月上市的房企能呈現出這樣的數量，因為對於房企來說利潤高低還是其次的，量沒出來就完了，因為房地產是高周轉高投入的行業，所以量是一個很大的決定性因素。9月、10月上市的房企銷售同比高了三成，在經濟下行的情况下，我認為房地產的銷售可能也不會這麼好，但是11月份還是再次呈現了很好的狀態出來，上市房企銷售同比增長了28%，1至11月份上市房企銷售同比漲了20%。所以事實勝於雄辯，上市的地產公司日子過得確實不算差，有些朋友會說增速下滑，以前都是30％至40%，現在很潦倒，只有20%。
小金人也研究很多新經濟板塊，很多都是非常顯赫的行業，如醫療、食品住行等，不怕貨比貨，比了之後才發現增長20%已經是非常值得驕傲的行業。所以最近房地產板塊的整體走強，還是跟銷售比想像中好有關。有銷售不是萬能的，但是沒有銷售是萬萬不能了，只要這行業銷售不行，你要弄它也很難弄，但是它銷售好了就相對好辦了，這是大前提。再加上這兩三個星期，各地一城一策的情况下，各地的放鬆也是既定的事實，以前都是扭扭捏捏藏着，現在大家都破罐子破摔了。連深圳、廣州這些一線城市都出放鬆政策了。現在是從上到下的放鬆，這個不是揣測而是正在進行中。
在銷售挺好下，政策又有所放鬆，就導致最近房地產這一波的行情，所以這波行情比較好是有銷售和政策支撐的，並不是空洞的炒作，當然，板塊估值也低得可憐。
有銷售有政策支持 估值低得可憐
2020年，我認為房地產市場展望是「不識廬山真面目，只緣身在此山中」，大部分人還是比較悲觀，我說現在比較樂觀，是因為如果橫向比較的話，太多行業實在太不堪了，真的沒錢賺，房地產銷售和利潤都還行，况且也是關乎國計民生的東西。
我判斷今年大概率在高原區運行，持平是大機會， 2019年99%的可能比去年銷售總額高，所以2019年是歷史新高，年初估計沒有人會做這麼「奔放」的假設，因為這會被斥責為道德不純正，明年我覺得肯定會是在高位運行，這兩年15萬億人民幣銷售還扛得住。現在的情况是在高原區運行，15至16萬億元這個量更應該扛得住。2020年會不會再創新高我不敢想，我也不知道，假設不會吧！但可以肯定的是也不會怎麼糟糕。
2020年二線和三線仍會比較好，對於房地產公司來說，地價會略有點下降。現在對於房地產公司來說，「地拿對了就什麼都對，地拿不對找神仙也沒有用」。如果明年地價能夠微跌，說不定對大家的利潤率還有點幫助。
所以現在分析房地產公司，大家分析的第一要素是拿地有沒有抓手，拿地有抓手就有搞頭，拿地沒有抓手僅靠眼光的話，基本都是空話，最少算苦活。
內房第二梯隊增長最厲害
2020年上市房企銷售增速大概能接近15%，第一梯隊會比較差，可能只有10%，因為前面的恒大（3333）、碧桂園（2007）、萬科（2202）三位大哥已經決定不做大哥了。這三家的銷售額，2020年應該是沒有什麼增長的。現在有銷售增長的是從第四名往下，融創（1918）是第一梯隊銷售增長龍頭。增長厲害的集中在第二梯隊，第11至30名現在銷售增速是比較好的，2019年前11個月前10名銷售增速是10%出頭，11至30名銷售增速為27%，31至50名的是15%出頭，銷售有爆炸力的是在 11至30名這個區間，所以明年應該是「上行有限，下行有底」，總量還可以。
房地產我之所以比較樂觀是覺得這個老樹還挺茁壯的，如果老樹也枯萎了其他就沒什麼用了。在老樹比較茁壯的情况下，現在還有一些新的生機出來。現在整個行業是在大整合時代的最後階段，我估計最後衝刺也就這兩三年，房企高歌猛進增長的時間，可能也就兩到三年，所以要拼就拼這兩三年了。從競爭格局來說，前十名幾乎已經定了，現在只有最後的兩到三名是分不出來的，最後三名是有待龍湖（0960）、華潤置地（1109）、世茂（0813）、新城（1030）來分前面的名次沒有任何撼動的機會；所以前十名已經基本沒有懸念，有懸念的是11至30名梯隊上下波動較大，所以現在有超額機會。
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