張兆聰：領展購澳商廈 料着眼穩定派息

 
 
【明報專訊】恒指昨日跌83點，收報27,800點，成交金額792億元。港股急升過後進入調整期，但整體沽壓不算大，落後的港資股偏好，新地（0016）、九倉置業（1997）逆市升。周三強勢的石油股個別發展，中海油（0883）靠穩，中石化（0386）及中石油（0857）隨大市下跌，燃氣股中國燃氣（0384）受到大摩雙重下調評級，股價大跌6％。領展（0823）收市後公布首次收購澳洲項目，交易涉及金額不多，股價反應未必大，但多了一個新的收購區域，有助中長期增長。

美國眾議院通過彈劾議案，特朗普成為史上第3名面對彈劾的總統。議案尚需由共和黨控制的參議院三分之二議員贊成才能通過，成功機會不大，美股反應亦相當平靜。港股受制於28,000點後出現一些獲利沽壓，丘鈦（1478）配股股價下跌，並失守配股價13.68元，但整個板塊表現偏強，舜宇（2382）跌不足1％。整個市場亮點不多，主要是新股保利物業（6049）掛牌升近30％。下跌股份多於上升，紙業股以至整體工業股跌幅較大，玖紙（2689）、敏實（0425）、敏華（1999）跌幅介乎3％至5％。

燃氣需求或結構放緩

中燃遭大摩雙重下調，股價大跌。大摩到哈爾濱實地考察，發現全國對天然氣需求大幅放緩，由2019年1月份按年增長14.7％，到11月僅升4.9％。部分原因或與今年出現暖冬有關，但其實城市燃氣需求（民眾）和工業需求分別只升8.8％和4.8％，燃氣需求可能出現結構放緩。尤其是東北地區，近年主要炒作燃氣下鄉，但進度似乎相當緩慢，再加上全國新盤銷售（接駁費主要來源）不可能再有高速增長，接駁費比重高的中燃成為大輸家。從另一角度看，若燃氣需求出現結構放緩，也反映中國城鎮化過程可能已步入中後期階段，而非中央認為的僅60％。

領展宣布斥資6.83億澳元購入位於悉尼中央商務區內，名為100 Market Street的商業辦公大樓。該物業現有3名租客，分別是當地上市的物業投資者、聯邦政府機構及主權財富基金。租約租期較長，加權平均租賃期限為8年以上，並且已經設立租金上調機制，大約每年4％。

是次交易涉及金額不足37億港元，相對於領展最新總資產2204億港元，可說是微不足道，不應對股價構成重大作用。物業年租金收入為2670萬澳元，假設這是淨租金收入，項目收益率相當於3.9厘，高於中國內地和香港項目，但租金加幅則相對較低。筆者翻查澳洲上市的幾個大型房託，發現近年每股可分派的增長都較為緩慢，一般僅3％至5％，低於領展的雙位數字增長（分派兼回購）。

領展拓澳洲 中長期有正面作用

領展在香港的增長潛力相信已用得七七八八，近年策略以出售香港「死場」，套現所得用於回購、進行海外收購，又或者在香港參與物業發展。隨着股價下跌，管理層在收購上的難度會愈來愈高，要麼是對象有極高租金回報（意味質素低），要麼是有巨大加租潛力。否則低於集團接近4厘的股息率，較難向股東和董事局交代。現在開拓澳洲市場，短期內不會有重大助益，但當地物業回報相對香港合理得多，集團會有更多收購機會去推高收入和分派，中長期而言有正面作用。但也要留意，當地房託股息率達4.5厘至6厘，普遍高於領展不少，若澳洲比重持續增加，未必有利估值，但對於着眼於穩定分派的投資者則是一個賣點。

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