財爺「撤辣」一個半月，樓市一度出現反彈勢頭，可惜有點後勁不繼，就連長實（01113）旗下、號稱蝕本賣的港島黃竹坑Blue Coast項目，次輪銷售去貨率亦不足七成，反映沒有「辣招稅」後爆發的購買力曇花一現。市場原本期望的三大利好因素，即經濟回暖、美國減息、「高才通」入市，在不同程度上皆令人失望，投資者憧憬「樓市轉勢」可能要再等一會。業界現時密切關注，長實短期內可能推出啟德或觀塘安達臣道項目，不知今次又會「劈」到幾深。
自從陳茂波於2月底《財政預算案》宣布「全面撤辣」，多個大型新盤趁勢推售，包括九龍灣泰峯、啟德天璽．海、將軍澳日出康城SEASONS PLACE、長沙灣Belgravia Place、大角咀利奧坊．首隅、元朗雨後等，儘管氣氛看來熾熱，但大多數項目無法在單輪銷售做到「一Q清枱」（遑論沽清）。
市場原本估計Blue Coast很可能「清枱」，事關該項目屬於港鐵黃竹坑站上蓋3期，此前兩期開售的折實平均呎價高達3萬元，長實這趟首批推售單位的折實呎價不足2.2萬元，遠低於人們預測，為市場帶來頗大震撼。發展商透露此項目每方呎成本達2.8萬元，直言今次散貨「蝕大本」，只求「蝕少當賺」。
Blue Coast次輪銷情現疲態
然而，Blue Coast首輪推售422個單位，雖然收票近2.8萬張，當日只沽出415伙，賣剩7伙，未能「清枱」。長實隨後加價2%至10%，上周六（4月13日）推售次輪184伙，當日售出126伙，去貨率降至68%。該項目共有1200個單位，暫剩下600多伙待售。
若說Blue Coast「蝕大本」開價為市場帶來震撼，該項目次輪銷情便露疲態屬更大的震撼。業界人士認為，這反映「撤辣」釋放的購買力未及預期澎湃，儘管市場上具實力的潛在買家不少，惟他們信心欠穩固，大多抱觀望態度。
事實上，「撤辣」後樓市一度出現反彈勢頭，中原指數自3月初起連升3周，由143.02點漲至147.08點。但這股升勢踏入4月便後繼乏力，中原指數掉頭回落，最新報144.88點。
「撤辣」以外，市場原本寄望三大利好因素同時能帶動樓市，分別是經濟回暖、美國減息、「高才通」置業，可惜情況令人失望。首先，本港經濟未見明顯起色，香港大學最新預測首季和次季GDP增幅僅2.1%和1.7%。股市繼續疲弱之餘，商舖「執笠潮」亦影響信心，最近就連「航運中心」地位也據報受動搖，前景難言明朗。
「高才通」寧跨境不在港定居
其次，美國通脹連續3個月升溫，疊加中東局勢惡化、以色列和伊朗可能升級衝突，將對物流成本和能源價格構成進一步上漲壓力，聯儲局已太不可能在6月啟動減息。瑞銀昨日發布最新預測，聯儲局不但今年愈來愈難減息，更可能在明年初恢復加息，聯邦儲備利率有機會由目前5.5厘，到明年中升至6.5厘。倘若預測成真，將是香港樓市的噩耗。
最後，市場期望「高才通」會帶來強勁住屋需求，畢竟已有逾10萬人（連同受養人）獲批來港，即使不買樓也要租樓，對住宅市場定有助益。但根據最新消息，不少「高才通」為了節省生活成本，選擇定居於深圳，寧願每日跨境南下搵工或上班，這意味他們為樓市創造的需求未必如當初想像那麼洶湧。特區政府或須詳細調查「高才通」居住情況，藉以更好地規劃房屋和交通等政策。
由是觀之，樓市利好暫時落空，直至相關因素明顯好轉之前，市場料將維持「去庫存」格局。一手私樓貨尾截至去年底達2.3萬伙，加上今年新推項目，潛在供應量接近5.1萬伙；按照去年一手私樓銷量1.05萬伙，如此規模的庫存起碼需時數年消化，還未計正在動工興建的單位亦超過7萬伙。在高息環境下，各大小發展商不論有否債務壓力，相信皆傾向快手「散貨」回籠資金。\
啟德項目開價具指標作用
講到「散貨」，長實是堅持「貨如輪轉」的信徒。繼Blue Coast忍痛蝕賣、次輪去貨率僅68%後，長實執董趙國雄明言短期內暫不推售該樓盤餘下單位，4月尾至5月將改推集團其他項目。業界估計，長實手上有3個項目可推，分別位於啟德跑道區（2021年初以103億元購入地皮，可建樓面64.8萬方呎，平均每方呎地價達1.59萬元）、觀塘安達臣道（屬「港人首置盤」項目，提供2926伙）、元朗錦田（石崗軍營旁，有916伙）。
其中，啟德項目雖然「麵粉」價格昂貴，但參照Blue Coast案例，長實為了「散貨」不惜蝕賣。況且長實於2022年底在啟德再吸納另一幅地，平均每方呎地價僅6138元，有條件「溝淡」成本。目前啟德其他新盤呎價普遍仍達2.3萬元以上，卻屬「有價無市」格局，全區貨尾愈積愈多。長實若想快速去貨，按照Blue Coast開價較同區折讓近三成，業界關注啟德項目會「劈」到幾深，或將構成指標作用。
至於安達臣道和錦田項目，基於地理及定位因素，沒什麼叫價條件，市場現正猜測會否出現「4位數字」震撼價。同時，正因全城觀望長實於4至5月推盤，靴子落地之前，其他發展商項目很難作部署，一手市場料將暫時降溫，靜待下一個深水炸彈。
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