大摩將港樓升幅降至8%
摩根士丹利剛發表香港地產行業報告指，本港住宅價格較去年12月的谷底累升約7%，但預計隨著交易量放緩和投資需求疲軟，升勢將暫緩，所以將本港今年住宅樓價升幅預測由早前的10%，下調至8%。另外，預期今年寫字樓租金持平，明年則會增長3%。換言之，大摩估計，今年樓市的升勢已告一段落。
三因素令二手交投跌
事實上，港樓二手樓交投在近幾周顯著淡靜，背後有數個因素影響，一是香港同業拆息(HIBOR)高企，在5月更出現全綫飈升，現時用作樓按參考的1個月HIBOR於周四(1日)高達4.507厘，基本上用H按供樓的話，利率都是觸及封頂水平。HIBOR急升是因為市場資金水緊，金管局在周一(30日) 就通過「貼現窗」操作，向銀行投放37.7億元流動性，金額創2021年1月以來單日最高。
所謂「貼現窗」是金管局向銀行提供短期流動資金的方式，當銀行在日終結算時，若發現欠缺流動資金，可利用手上的外匯基金票據或債券抵押，向金管局借取隔夜流動資金。一般銀行可向同業以較低息拆借資金，要動用「貼現窗」，反映香港銀行體系流動性轉弱。此外，「貼現窗」的基本利率是按當前的美國聯邦基金利率目標區間的下限加50基點，或隔夜及1個月香港銀行同業拆息（HIBOR）的5天移動平均數的平均值，兩者以較高者為準。HIBOR近日約為4厘多水平，所以銀行應以金管局最新基本利率5.5厘借錢。再對比現時存款利率未必有4厘，可見是借「貴錢」應急。
至於第二個原因是一手新盤接連推出，而且定價進取，好像新地（0016.HK）早前推出旗下白石角University Hill的定價已較對上的Silicon Hill低一成。
此外，再加上通關後內地買家仍僅佔樓市總成交量的1.5%，並未見十分活躍，都令準買家抱觀望態度。
6月停加息或能沖喜
不過，未來並非完全無潛在利好因素，最為關鍵是聯儲局於6月中會否再加息，而近幾日市場就憧憬可能會暫停加息一次，這亦是刺激美股繼續上揚的原因。美國剛公佈俗稱「小非農」的ADP就業人數變動勝預期，5月增加27.8萬人，遠高於預期的17萬人，前值為29.6萬人。其中，薪酬增長連續第二個月出現下降，跌幅達1個百分點，反映薪酬增長正在大幅放緩，意味工資推動通脹的壓力減少。據利率期貨預期，聯儲局在6月停加息的機會率升至近80%。
假如聯儲局停加息，相信有助全球包括香港面對的資金流動性緊張問題。此外，有助提振美國製造業及消費。思睿投資集團合伙人兼首席經濟學家洪灝於早前發表的2023年財經展望指，若美國能避過衰退，中國製造業和出口勢將渡過難關，工業利潤增速會觸底，中美消費者信心一齊回暖，有利經濟及股市表現。近日影響樓市因素之一是因為對內地經濟前景信心下降，準買家亦相應對香港前景審慎，尤其又見到港股成為全球主要股市中少數年初至今要下跌的市場。
因此，美國本月會否加息，將是扭轉資金狀況及信心的關鍵。今晚美國公佈的非農業新增職位及失業率等數據，將為市場十分關注，並牽動投資者情緒。
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