"貓奴" 的生活札記: 第一張骨牌倒下！美國知名地產商爆出1.6億美元違約

2023年4月20日星期四

在 3 月矽谷銀行倒閉引發銀行業危機後，多家華爾街投行就密集警告，美國商業地產 (CRE) 就是下一個地雷。而現在這個地雷很有可能由知名地產商 Brookfield Corp. (BN-US) 引爆。

最近披露的一份商業抵押貸款支持證券 (CMBS) 文件顯示，Brookfield 旗下基金拖欠了 12 棟辦公大樓合計 1.614 億美元抵押貸款；這些貸款已轉給一家特殊服務商，該服務商正與「借貸方執行談判前協議，並確定未來的作法」。

在此之前，Brookfield 已因洛杉磯的兩棟大樓 Gas Company Tower 和 777 Tower 相關債務而違約。

Brookfield 發言人發表聲明將問題歸咎於新冠疫情，聲稱「雖然疫情對美國某些地區的傳統辦公室構成挑戰，但在我們的投資組合中占比很小」。

不過，華爾街和華府都在為商業地產這個潛在的地雷感到緊張。

長期擔任拜登經濟顧問、今年 2 月被拜登提名擔任白宮經濟顧問委員會主席的伯恩斯坦 (Jared Bernstein) 周二 (18 日) 在參議院銀行委員會出席聽證會時表示，白宮將保持密切關注商業地產，因為最近的金融動盪給這個新冠疫情期間就在苦苦掙扎的產業帶來新的挑戰。

批評人士認為，Brookfield 可能只是開始，將是一系列拖欠辦公樓貸款公司中的第一張骨牌。摩根士丹利和 Trepp 數據顯示，今年還有約 4000 億美元商業地產債務到期，CRE 的借貸環境只會更加嚴峻。

Brookfield 基金爆出違約主要涉及華盛頓的辦公大樓。媒體報導指出，在 1.614 億美元債務涉及的 12 棟辦公大樓中，去年的平均進駐率只有 52%，遠低於 2018 年這批債務承銷時的 79%。

最近辦公大樓的空置率進一步攀升，加劇了市場對美國 CRE 爆雷的擔憂。

仲量聯行數據顯示，第 1 季紐約曼哈頓大約 4400 萬平方米的辦公大樓中，超過 16% 的空間無人使用，租賃量處於 2021 年第 2 季以來的最低水平。

房地產數據公司 Green Street 表示，新冠疫情爆發後，遠距工作和住辦混合上班的興起，辦公大樓的空置率上升。截至 3 月，華盛頓的辦公空間價值較去年同期下跌 36%。

作為衡量辦公室進駐率趨勢的重要指標，房產安全管理公司 Kastle Systems 提供的刷卡數據顯示，華盛頓的辦公大樓平均進駐率只有 43%，還未回升到新冠疫情前的水平。

美銀、高盛、摩根士丹利、摩根大通、瑞信上月普遍認為，作為美國 CRE 的最大債主，地區銀行的危機正蔓延到商業地產市場，CMBS 利差飆升，拖欠率開始上升，當前最脆弱的一環辦公地產可能會最先爆發危機。