內地又有新招刺激樓市，今次是河南省濟源市把首期比率降至20%，並准許分期付款，即是「首期的分期」，但該新政引起巨大爭議，未夠一日便被叫停。這其實近似香港的「呼吸Plan」，讓沒有足夠首期的人士也能勉勉強強上車置業，惟一旦市況逆轉便很易出事。同時值得留意，最近多項樓市奇招皆由河南省率先試水，包括「棚改房票化」、「大蒜抵房價」等等，事關這個中原大省近年多災多難，爛尾樓比率高達28%，還釀成村鎮銀行「假存款」危機，目前面臨巨大壓力。
濟源「呼吸Plan」政策煞停
濟源市政府上周三（6月29日）發布《關於濟源市促進房地產平穩健康發展若干措施的通知》，包含19項措施，最矚目是把居民首次置業的首期要求由30%降至20%，換言之可以「借八成」買樓；同時，「鼓勵房地產開發企業對首付分期收取，但最長不宜超過一年」。另一個重要舉措為「無條件延期供款」：「在2023年5月31日前出現房貸斷供現象的，可延期還本付息，且暫不納入個人徵信範圍，最長可延期一年。」
上述新措施引起巨大爭議，例如准許「首期分期」可能會促使缺乏負擔能力人士勉強買樓上車，「延期供款」則難免加重銀行風險。結果，整份《通知》文件在濟源市政府官網發布後不足24小時便遭刪除，變成404 not found，當地政府人員回應傳媒查詢時解釋：「國家現在不提倡這樣搞，所以我們這個政策暫時叫停了。」事實上，「首期」的原意一方面是為了證明買樓客自身有一定財力，另方面則降低資產借貸比率（Loan-To-Value Ratio）以控制銀行風險；倘若准許「首期分期」，某程度會損害了上述兩大原意。
「首期分期」本身不算新鮮事物，內地在2008年至2016年曾經流行「首付貸」，由銀行或金融機構為買樓客的首期提供最長5年分期貸款，設計成變相「零首期上車」，但這種做法已在2016年9月被人民銀行、住建部等7部委聯合發布文件明令禁止。今次濟源市聲稱「鼓勵房地產開發企業對首付分期收取」，似乎是公然違背國家政策，「以身試法」，最終該新政以「一日遊」玩完收場。
「首期分期」也有點像香港自2019年起盛行的所謂「呼吸Plan」，後者主要是由新盤發展商承諾向買家提供足額按揭貸款，兼且最初兩至三年「免息免供」，業界人士誇張地說，任何人只要有「呼吸」便可借錢買樓。樓市好景時，「呼吸Plan」確實讓不少財力有限人士也能夠上車，享受樓價升值效應，同時有助發展商去貨，貌似雙贏。然而，「呼吸Plan」優惠期通常只有兩至三年，期滿後業主須找銀行申請正式房貸轉按，否則就要捱貴息（較銀行按息高出3至4厘）。隨着樓市回落，物業估值下調，兼逢息率上揚，近期不少「呼吸Plan」業主申請轉按時遇到極大困難，部分人被迫撻訂，「樓財兩失」，得到慘痛教訓。
值得留意，河南省最近幾個月在樓市方面「創新」不絕，除了濟源市今趟試水「首期分期」及「無條件延期供款」，該省省會鄭州市及許昌市亦在6月份率先推出「棚改房票化」政策，由政府向拆遷戶提供「房票」代替現金賠償，但須於一年內使用，且只可購買市內新盤，此舉被視為有助於催谷發展商銷情，促使「爛尾盤」翻生。
另外，河南省多家發展商近日首創「大蒜抵房價」、「小麥抵房價」等招數，容許買家用農作物抵扣數以十萬元首期款項，實質上繞過「限跌令」（政府禁止新盤減價太多，避免推冧樓市）加快散貨。
運滯大省 28%新盤爛尾
河南作為擁有1億人口的華中大省，自2015年以來發展勢頭凌厲，尤其號稱「中原一哥」的省會鄭州，位處高鐵「四縱四橫」網絡核心，潛力無限，有條件問鼎「一線城市」席位，亦因此吸引大量地產商赴當地投資開發新盤（「北上廣深」空間已有限）。不過自2019年以來，河南頗為運滯，新冠疫情及華中水災皆對其造成重創，鄭州作為高鐵樞紐多番「封城」抗疫，去年夏天「千年一遇」暴雨導致該市接近400人死亡及失蹤（原市委書記、政壇「明日之星」徐立毅問責下台）。
在多災多難之下，河南省經濟面臨巨大挑戰，而此前幾年投資開發的新樓盤陸續進入銷售期，銷情卻非常慘淡。據當地傳媒統計，該省新盤「爛尾」比率高達28%，意味每四個新盤最少有一個陷入爛尾或停工（包括號稱「最高學歷樓盤」的永威金橋西棠人才盤項目，導致逾600位名校碩士及博士淪為苦主）。
爛尾盤遍地，除令發展商及買家遭殃，更波及上下游產業鏈及金融體系。河南省在4月份爆發震驚全國的村鎮銀行「假存款」事件，涉及逾40萬儲戶及接近400億元人民幣款項，導火線據說關乎第三方金融機構挪用存款，以高息放貸予地產商，後者因樓市冰封無力還債，引致事件爆煲。
「成也樓市，敗也樓市」，河南省近年發展本來備受看好，吸引地產商爭相投資押注，進一步催旺經濟；但隨着市況逆轉，大量待售樓盤猶如定時炸彈。難怪當地政府及發展商不斷推出奇招救市，甚至不惜踩界犯禁，反映形勢危急。一葉知秋，「穩經濟大盤」舉措倘未能快速見效，河南省困局恐將蔓延至更多地區，未來幾個月相信十分關鍵。
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