2024年2月29日
遲來的撤辣 壓測的迷思
2月28日，周三。香港走出疫情陰影少說也有一年，但經濟復甦步履蹣跚，樓市風雨飄搖，股市更年復年跑輸全球，負財富效應持續擴散，疫魔雖去，惟消費投資依舊疲莫能興。新一份《財政預算案》的主題是「全速復甦」，要實現這個願景，盡一切辦法穩定資產市場比什麼都重要。
本港樓價跌跌不休，社會各界要求政府全面撤辣呼聲早已響徹雲霄。隨着市況急轉直下，以「球」計蝕讓個案及負資產宗數激增，政府終於以大局為重，財政司司長陳茂波周三宣布，即日（28日）起所有住宅物業交易毋須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅，期望藉撤銷所有住宅物業需求管理措施激活樓市。
準則鬆緊露玄機
樓市全面撤辣，金管局亦配合政府「出招」，修訂適用於物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施及其他相關監管要求。當中，價值3000萬元或以下自用住宅物業的按揭成數上限調高至七成；價值3500萬元或以上可借六成，而非自用住宅物業的按揭成數上限則由五成調高至六成。此外，金管局以美國加息周期可能步入尾聲、未來一段時間本港按息進一步上升機會較低為理由，即時暫停實施按揭貸款壓力測試。
壓測之設，是為了確保買家即使在銀行加息的情況下，供樓開支佔每月入息比率仍不會超越特定水平，實施以來有過變動，2010年首次引入時，對利率上升的假設為2厘，其後樓價持續攀升，金管局於2013年把壓測準則提高至3厘，但在美國步入加息周期後，於2022年9月重回2厘原點，即放寬了測試要求。
多管齊下釋購買力
老畢當時便覺得奇怪，金管局作出這項改動，正值美國通脹火速升溫，2022年6月曾高見9.1%，聯儲局不惜挫損經濟也要竭盡所能降服通脹，同年6、7、9和11月，局方四度每次重手加息0.75厘（合共3厘），本港銀行遲至9月才首次跟加，最優惠利率（P）僅上調0.125厘，且與金管局放寬壓測同日生效。
回想當時情景，美國通脹高燒不退、利率遠未見頂，從管控金融風險着眼，壓力測試要求理應收緊而非放寬，金管局把加息假設準則足足放寬1厘，相對於銀行首次上調P息0.125厘，無異於變相讓置業人士更易上車，惟金管局強調，當時的做法並非對逆周期措施作出調節，意味與拆牆鬆綁穩定樓市無關。
政府對房地產市場一直採取觀望態度，從未直認樓市已進入下行周期，一年多前形勢遠不如今天嚴峻，金管局且經常提醒市場量力而為，必須管理好利率風險，即使察覺事態不妙，有意通過降低壓測門檻便利買家入市，也不會把扶持樓市的意圖宣之於口。
與當時耐人尋味的舉動相比，如今美息大概率見頂，年內有望下調，翻看最新一季負資產調查結果，即使宗數逾2.5萬創20年新高，惟拖欠3個月以上個案佔整體按揭貸款比率只有0.03%，即萬中僅三，槓桿風險並不嚴重。樓市告急，政府於此時撤辣，金管局進一步放寬逆周期措施並暫停壓測，多管齊下釋購買力救市，可謂順理成章。
歸根究柢，影響樓市因素多不勝數，利率、經濟、置業人士對樓價的預期以至變幻莫測的地緣政局，皆足以左右後市去向，要徹底扭轉頹勢，單靠撤辣絕不足夠。然而，政府當初推出辣招，目的是遏止投機和投資需求妨礙有實際置業需要的用家入市，結果炒家遭趕絕，樓價卻愈遏愈升。
只升不跌神話破滅
時移世易，近年本港樓市生態劇變，二手交投疏落，發展商則紛紛降價促銷，市場信心持續低迷，樓價只升不跌的神話早已破滅。
姑勿論撤辣能否誘發大量資金重投市場，只要有助阻止樓價跌勢進一步失控，市場信心無法挽回，從而拖垮經濟動搖金融穩定，辣招就應該走進歷史，現在才撤雖有點姍姍來遲，惟總勝於保留不合時宜的措施，等到信心徹底崩潰才採取行動，死馬恐怕再難當活馬醫。
本欄逢周二至周四刊出
（編者按：畢老林最新著作《我的投資日記》現已發售）
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