地產市場近日有兩單大新聞備受議論，首先是「簡約公屋」選址風波，引起啟德私樓業主群情洶湧；其次，繼赤柱超級豪宅地皮流標後，市建局旗下觀塘商業項目亦告「收回」。這兩宗新聞有其關聯，背景是本港商業活動暫時復甦乏力，甲級寫字樓空置率頗高，尤其是九龍東接近20%樓面丟空。在供過於求之下，九龍東的所謂CBD 2定位面臨重大挑戰，發展商對於斥資「起新office」難免非常審慎。
自從2019年爆發社會運動及新冠疫情，本港經濟活動嚴重受創，商業地產租賃市場首當其衝。據仲量聯行（JLL）研究報告，截至去年12月底，本港甲級寫字樓整體空置率達12.1%，整體租金水平較2019年高峰期下滑接近三成。其中，中環、港島東、九龍東的空置率分別達8.8%、11.1%、19.5%。
作為比較，在2019年風風雨雨刮起前，本港甲級寫字樓整體空置率長期低於4%，尤其是中環寫字樓極之搶手，影響到一些大企業擴張受限制，部分公司遂把總部或個別部門辦公室搬到港島東，隨後又進一步遷徙到九龍東。正因如此，港府才在大約十年前提出CBD 2大計，擬把啟德新區至觀塘重建區一帶打造成本港第二核心商業區，為經濟活動提供更多空間。
全面通關 甲廈未必即受惠
這3年多香港發生巨變，如今連中環寫字樓也「十室一空」，地標商廈大業主需要大幅減租留住客戶，部分企業更趁機由港島東「回流」到中環，作為「核心外圍之外圍」的九龍東商廈，面臨更大挑戰。
本港與內地今日起全面通關，初期料將帶挈商舖、商場等零售物業回暖；反觀甲級寫字樓主要用於企業營運，暫時未必立竿見影受惠。對於香港作為「亞太營運總部」之前景，其中一個參考指標是外籍人員派駐香港數量。資料顯示，入境處去年根據一般就業政策批出13495個工作簽證，較2019年勁減63%，創逾20年新低。有國際獵頭公司指出，看不到外籍僱員「大量回流」跡象，因為「這幾年離開香港的外派員，大部分已在其他地區開展生活，料不會回港」。
同時值得留意，近年WFH（居家工作）、遙距辦公等模式興起，全世界商廈需求都有機會受到一定影響；但有別於紐約、倫敦等其他商業中心，香港還面對傳統定位備受動搖、企業及人才流失等因素困擾，堪稱多重打擊，商廈前景難以樂觀。
短期而言，「核心中核心」的中環CBD料仍可保持繁榮，九龍東則尚欠利好因素。基於寫字樓供應明顯供過於求，無從說服眉精眼企的發展商斥資興建「純商廈」項目，潛在回報與風險不容易「計得掂數」。所以港府早前已把啟德5幅商業地皮改劃為住宅用途，該區仍有大量空地用於商業規劃，料將繼續「曬太陽」一段時間。既然如此，當局擬順手借其中一幅空地發展「簡約公屋」，提供逾萬伙單位，並承諾7年後「還地於區」，背後邏輯可以理解。
此外，市建局旗下觀塘市中心第四及第五重建區商業項目去年邀請19家發展商入標，市場估值約87億至130億元，結果只收到「一千零一份」標書，來自區內「大地主」新地（00016）；其餘18家發展商「連入標都慳返」，反映業界整體上興趣缺缺。但市建局上周宣布，在全面考慮入標價格及市場數據等因素之後，決定不接納唯一一份標書，即是流標收場。
觀塘項目混合發展增吸引力
市建局行政總監韋志成昨日透露，將會收回觀塘項目，用「新思維」重新規劃，革新發展模式，包括把項目定位由「商業用途」改變為「其他指定用途（混合發展）」，「加入住宅元素，應對不斷變化的市場和社會環境」，以提升項目吸引力。由此可見，觀塘市中心純商業項目再沒多少吸引力，不得不像啟德般，把部分樓面改劃作住宅用途。
總的而言，九龍東CBD 2亦可說是本港經濟之縮影，假若企業及人才流失趨勢未能逆轉，「亞太營運總部」定位失色，不但啟德、觀塘的甲級寫字樓陸續丟空，本港整體經濟亦難奢望重拾當年勇。繼推出「Hello香港」吸引遊客大計後，特首李家超馬不停蹄，現正出訪沙地阿拉伯，努力「說好香港故事」。且看特首能否說服一批中東企業來港投資或上市，不妨考慮選址九龍東設立營運總部，讓啟德有機會變身「遠東杜拜」，啟德業主們相信會歡迎酋長和油王做鄰居。
高天佑
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