隨着樓價回落，本港負資產按揭個案急增至逾1.2萬宗，創2005年以來新高，當中不乏過去幾年採用「林鄭plan」上車的苦主。然而，有別於1997年至2003年，目前失業率偏低，打工仔不至於「山窮水盡」，樓市暫未出現斷供危機。市場關注財爺陳茂波2月22日宣讀的《財政預算案》會否「減辣」，例如可考慮讓「高才通」免辣買樓，但若該人士未住滿7年便離港，則須按比例補繳辣稅。
負資產勁飆 斷供有手尾
若單從數字看，本港負資產惡化情況可謂驚人，由去年第三季僅533宗，激增至（據金管局最新公布）第四季的12164宗，按季跳升22倍。這亦意味截至去年底，全港至少有1.2萬名供樓人士，其手持物業的最新估值低於該物業的按揭貸款餘額。負資產業主萬一斷供，銀行有權收回單位拍賣，屆時業主還須補繳差價，可見負資產是有手尾跟的。
就像本港樓市自1997年由癲狂陷入低迷，負資產個案在2003年高峰期達到10.56萬宗，當時失業、破產甚至「燒炭」等悲慘事件時有所聞。
惟相比起1997年至2003年時期，與現今樓市及宏觀經濟環境存在兩大根本性差異。首先，廿幾年前那段蕭條日子，本港經濟名副其實「搵食艱難」、「人浮於事」，失業率曾攀升至8.3%，連公務員也要減薪及縮減崗位，市民為飯碗憂愁。不少業主遭受負資產和失業雙重打擊，加以當時實際按揭利率高達7厘，供樓負擔沉重，無奈索性斷供；銀行收回物業後平價拍賣，又為樓市帶來進一步沽壓，構成惡性循環。
反觀今時今日，本港最新失業率徘徊3.5%，接近全民就業，勞工市場最大挑戰是「請人難」，「打工仔惡過老闆」，大部分人飯碗無憂。儘管筆者去年在〈香港加薪危機〉一文指出，目前就業市道熾熱頗大程度與移民潮有關（數以十萬勞動人口流失），長遠對本港經濟未必是好事；但至少在短期而言，供樓人士即使淪為負資產一族，只要繼續有工做、有糧出，尚可維持每月供樓，避免斷供及被收樓。據金管局統計，截至去年底，按揭貸款拖欠比率僅0.06%，拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款個案為零。
其次，在九七亞洲金融風暴來臨前，本港樓市炒風極為熾熱，短炒及「摸貨」（在簽署臨約後、正式成交前，把物業快速轉手）風氣盛行，按揭貸款比率更往往高達90%至95%，這些情況無疑加劇了後來樓市崩潰之慘烈程度。汲取當年教訓，港府及金管局自2009年起不斷引入「逆周期」措施，包括限制「摸貨」、調高印花稅、增設辣招稅、下調按揭比率、加強壓力測試等等。
建基於上述「逆周期」措施，近年樓市「短炒」基本上絕跡，整體按揭貸款比率亦遠低於九十年代，業主供款能力則相當頑強（申請按揭前須接受「壓測」）。例如1200萬元和1600萬元以上物業，現時最多只可借取六成和五成貸款，鑑於樓價從高位回落不足兩成，這些物業距離「負資產」仍然有緩衝條件。
正因如此，最新出現的逾1.2萬宗負資產個案，相信絕大部分來自按揭比率較高的中低價物業。尤其是2019年10月，時任特首林鄭月娥在《施政報告》宣布放寬按揭保險計劃門檻，讓800萬元以下和1000萬元以下物業分別可借取九成和八成按揭，該措施被市場稱為「林鄭plan」。當時本港樓市仍處高位，特首此舉原意為協助市民上車，惟「借到盡」總會有風險。
舉例說，若有人在2019年底至2021年初樓市高位選擇「林鄭plan」，「借盡九成」購買700萬至800萬元物業，現在極可能已經變成負資產，淪為樓市「中伏」苦主。至於「借八成」購買900萬至1000萬元物業的業主，恐亦在「正負」邊緣浮游，難以安枕。
專才退辣稅 可先免後徵
誠然，縱使樓價回落、負資產個案飆升，但只要就業市場強勁及仍受「逆周期」措施罩住，整體樓市尚未出現全面崩盤危機，跟1997年至2003年不可同日而語。目下最重要是避免情況惡化，一方面寄望通關、復常後經濟基調向好，同時政府或可調節部分「逆周期」限制，為樓市增加「呼吸空間」，效果猶勝「林鄭plan」。
財爺陳茂波將於22日宣讀《財政預算案》，部分政黨建議「全面撤辣」（取消BSD、SSD等辣招稅），惟據估計當局傾向於「微調」。值得留意，特首李家超去年10月在《施政報告》推出「專才退稅」措施，讓合資格境外人才住滿7年並成為永久性居民後，可獲退還全部BSD和AVD（新從價印花稅）稅款；不少市場人士都認為此招有優化空間，可改為「先免後徵」，即讓境外人才在買樓時便免繳辣稅，倘他們最終未住滿7年就離港，才需要按比例補稅。
港府擬藉「高端人才通行證計劃」等政策，每年引進至少3.5萬名人才，這些人才都有居住以至置業需求；透過「先免後徵」便利買樓措施，既有助他們安心留港打拚，亦可為樓市帶來及時支撐，堪稱一舉兩得，值得當局認真考慮。
高天佑
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