領展房產基金（823，市值1,337億元）因為宣布配發新基金單位（方便行文，下稱「供股」），上周五停牌一日，停牌前62.8元，今年以來累計升10%（恒生地產指數同期升3％），今日復牌，難逃一跌。
1）領展現時發行量21.282億基金單位（REIT 基金單位即一般股票的「股」），5供1，供44.25元，發行4.256億新基金單位，集資188.3億元，日後單位數目增至25.538億個。集資所得，40％至50％用於還債，餘下用作營運資本及未來投資。供股後理論價（即除權價）59.7元，公式是（62.8元5＋44.25元）6。供股價44.25元，較現價折讓30％，較理論價折讓26％。2月23日（周四）除權。
領展除權價PB 0.8倍 難守
2）2022年底，領展每單位NAV 80.9元，前收62.8元，PB 0.78倍。今次供股後，每單位NAV攤薄至74.8元，以供股後除權價59.7元計，PB 0.8倍，料難守得住。
一線地產股中，新鴻基地產（016）PB 0.54倍，長實（1113）PB 0.49倍，恒地（012）0.43倍，平均0.49倍。領展PB 0.8倍，較「三大」溢價63%。
實際PE逾20倍
3）2023財年（3月年結）上半年，領展盈利140.17億元，大增1.2倍，大增只是因為投資物業重估增值108.53億元（按年大增77.88億元）。不計這個項目，去年上半年只賺31.64億元，實際仍微跌3.4%，不見得出色。
2023財年全年，計入投資物業重估增值，預測全年賺173億元（EPS 8.13元），增幅1.5倍，PE 6.5倍。
不計投資物業重估增值，2023年盈利64億元（EPS 3.01元），與對上年度幾乎不變，實際PE 20.9倍。若5供1早已完成，則PE約為22倍。新地、長實、恒地等「三大」地產股平均預測PE 10.6倍。領展的PE，20.9倍的參考價值較6.5倍大。
息率不見得吸引
4）買房託基金（REIT），着眼點通常是派息。只是，過去6年，領展最高息率5.8厘，最低2.9厘，現時預測4.4厘，並不見得吸引。新地等3大地產股平均息率5厘。
5）去年9月底，領展淨借貸 / 基金NAV 比率30%，今次供股後降至18%，未計近期收購星洲物業的影響。
領展前收62.8元，理論除權價59.7元（本月23日）。除權價PB 0.8倍，料無法守住，0.66倍則差不多，本欄設除權目標價49.4元，潛在跌幅17%。
另一方面，領展房產基金（823）是最大的REIT，市值1,337億元，最近年度盈利69億元。新鴻基地產（016）是最大的華資地產公司，市值3,246億元（＝領展的2.4倍），最近年度盈利267億元（＝領展的3.9倍）。兩公司的代表人物分別是王國龍與郭炳聯，誰的薪酬高？有無可能相差數十倍？
領展執董兼CEO王國龍（61歲），去年酬金9,700-9,750萬元，包括長期獎勵及短期酬金，較前年（3,150-3,25萬元）大增206％。
新地主席兼MD郭炳聯（71歲），去年薪酬385萬元（3.85百萬元），較前年微增5%。王國龍的酬金＝郭炳聯的25倍。新地當然也有高薪董事，例如副MD雷霆（67歲），達2,938萬元，年增4%，但亦只及王國龍的三成。「第三梯隊」人物的郭基煇（39歲）與郭基泓（35歲），酬金分別為969萬元與900萬元。
何車註：專欄作家言論不代表本網立場
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