新世界K11若分拆勢掀商場分拆上市潮？

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領展(0823.HK)供股令市場擔心會有其他本地地產股仿傚，特別是新世界(0017.HK)成為市場焦點，但公司管理層指，無向股東集資需要，並稱會作「策略性檢討」就讓人憧憬K11等可能被分拆。

 

鄭志剛：不會向市場伸手

新世界近年的淨負債率不斷上升，兼多次派「凸」股息，市場早已憂慮公司高派息政策難以持續，所以眼見房託領展都供股，部份投資者擔心新世界都會有此盤算。不過，新世界執行副主席兼行政總裁鄭志在業績記者會上就不停派定心丸，多番強調集團財務穩健，而且擁有920億港元可動用現金，稱絕對無任何供股或配股計劃，亦無向股東集資需要。他相信通關後本港經濟復挺，2024年賣樓銷售會好轉。

此外，讓市場振奮的消息是，鄭志剛提到，集團將為各業務進行「策略性檢討」，釋放業務價值，市場猜測新世界會將富通保險或K11等分拆。

K11 MUSEA內地客銷售急升

K11有機會被分拆，而且相信其價格隨着香港與內地通關上升，好像據鄭志剛指，旗下的K11 MUSEA自2月初以來銷售額升2倍，內地旅客銷售額升40%，並且預計下半年K11銷售額會有V型反彈，VIP消費會有雙位數增長。

K11品牌下有商場及寫字樓，如果要分拆，估值相信會達到數百元，以至上升億元規模。而分拆方法估計兩者選其一：以房託REITs形式；分拆為獨立公司持有相關資產繼續發展。

兩種方式有效釋放價值

用房託形式有點像冠軍產業信託(2778.HK)，而房託有先天性難以再大幅擴張特點，因為根據《房地產投資信託基金守則》，REITs的負債比率，不可超過其資產總值45%。冠軍產業信託市值約200億港元。

若包裝上市，模式則可參考九龍倉置業(1997.HK)，公司旗下主要持有海港城及時代廣場，當前市值約1,300億港元。以股票形式分拆上市好處是無特別限制，公司保留很強的自主權，如認為生意不好，可以減派發。

由於新世界目前的市值也只是540億元左右，所以若進行分拆，應有助提升及釋放潛在價值。至於會否掀起更多公司跟從，則要看本身物業質素，好像希慎(0014)在銅鑼灣有希慎廣場等優質物業可以打包上市，反之若投資組合質素一般，在當前情況下應難獲足夠支持，所以較難掀起熱潮。