https://news.mingpao.com/pns/%E7%B6%93%E6%BF%9F/article/20200803/s00004/1596392424964/%E8%94%A1%E9%87%91%E5%BC%B7-%E8%AE%8A%E8%88%87%E4%B8%8D%E8%AE%8A
【明報專訊】毫無疑問，世界已經進入近幾十年最混亂的時刻，世界大亂。身處香港的朋友們就更是切身體會，簡直就是震央。大家應該很難想像短短1年多香港就已經面目全非。不光是個人，香港的本土企業更甚，簡直就是從天堂到地獄，2018年以前香港本地股猶如人間恩物，多少大藍籌，甚至去到了被稱為有買貴無買錯的級別，一些中大型公司也驚喜不斷，如維他奶（0345）、新意網（1686），號稱「香港茅台」。
時至今日，曾是最厲害的匯控（0005）陷入被中西兩方一邊抽一邊臉的痛苦局面，恒生銀行（0011）稍好一點，東亞銀行（0023）幾乎到了生死存亡階段；國泰航空（0293）已在死亡的邊緣，靠政府注資吊命，港鐵（0066）、煤氣（0003）好一點點，可是估值下行之勢明顯，李超人的幾個基建公用公司已經化身歐美公司，盤數反正我看不清楚；就連維他奶，大家樂（0341）、大快活（0052）這些也乏善可陳；回到香港最主要的地產和收租股，去年小金人寫過很多文章分析，收租股（landlord）是肯定完蛋，如九龍倉置業（1997）、太古地產（1972）、領展（0823）、香港置地，相反地產股裏還有幾家是有新氣象的，如新世界（0017）、新鴻基地產（0016）、恒隆地產（0101）一早轉型專注大陸，所以狀態也不錯。
世界已不同 歷史平均值無意思
小金人的這些分析可不是馬後炮，大家可以參考過去12個月本欄的文章，收租股、公用股投資者的好淡參差，每次我看淡都有朋友反駁，包括我的一些賣方分析師朋友，他們老說「現在參考歷史平均數值，估值呀，經驗數據呀，已經是一個，還是兩個SD水平」，還有什麼「經營雖差，可是分紅怎樣怎樣，有4厘、5厘、6厘……」。事實上這種論調是很明顯錯誤的。首先，什麼歷史平均值？世界已經不一樣了，今天的香港已經不是以前的香港了，今天的香港，包括這麼多有識之士，所謂精英，都已經淪為「只有立場，沒有對錯的行屍走肉」，要不怎麼會有大律師提出「犯罪讓你生活更精彩」，教授提出「滅港十策」……所以，分析香港公司，你要考慮的是現在和未來的香港，沒有以前。第二，分紅穩定，如果盈利大幅下降，分紅怎麼維持平穩，一年可以（硬貼），長期怎麼可能？一些基本常識，九龍倉置業的海港城平均租金是每月每呎450元，是上海、深圳、北京同級商場的9倍，這個商場八九成顧客是內地人，你說，如果拒絕內地遊客，海港城的未來租金會是怎樣，一半都成問題，事實上它就算租金跌一半，也高過香港所有高級商場現在的租金。我去年跟一家大行地產分析師說，九龍倉置業未來股價分分鐘得20至25元（當時股價40多元），他堅決不信，現在已經是20多元了。香港的本土企業，哪怕龍頭，都必須明白一個道理，如果大陸的各種貢獻減少，或者下降，後果將是災難式的，無論是誰也填不了這個坑。
恒隆轉攻內地 業績較九置平穩
這周，九龍倉置業、香港置地、恒隆都出了業績，前兩者業績差到沒朋友，恒隆相對穩定。九龍倉置業發布了2020年上半年中期業績，錄得股東應佔虧損44.54億港元。上半年業績和派息都遜於預期，下半年派息應該會進一步減少。九置在上半年為租客提供10億元租金減免，管理層指有關寬減將以租客剩餘租賃期內進行攤銷，意味今年上半年業績只反映了其中一部分，其餘將在未來時間進一步入帳。
香港置地在新加坡上市，業績也是差得嚇人，我都懶得comment，情况堪比九龍倉置業。
相對恒隆地產上半年業績報告就好得多，總收入實現41.84億元，表現與上年基本持平；營業溢利下跌5%至30.41億元。內地業務自4月起進入迅速及大幅度復蘇狀態，以人民幣計，其內地物業組合的租賃收入實現20.62億元，同比增長9%，零售額增長6%。上半年，恒隆地產的香港商舖組合收入較去年同期減少5%至11.33億元，整體租出率上升1個百分點至97%；辦公樓組合收入較去年同期下降3%至6.35億元，整體租出率下跌兩個百分點至90%。對於2020年下半年的表現，恒隆地產直言，將取決於內地零售業務的恢復程度，尤其是生活時尚方面，因為奢侈品的復蘇速度比預期為快。
本地地產股 新世界最有活力
香港傳統的大地產公司，過去的日子實在是太爽了，可現在卻是無可奈何花落去，很多都意興闌珊，慢慢減少業務，如信和（0083）、希慎（0014）、華置（0127）…… 李超人的長和（0001）已經化身歐美公司，專注公用股，恒地（0012）現在相對低調。真正本港大龍頭保持動能的，新世界和新地算得上一號。
新地走的是重劍無鋒，仍然兢兢業業地耕耘，不但沒減少香港及中國大陸的投資，還保持動能，比如最近幾百億投資的九龍高鐵站上蓋寫字樓項目，公司在上海的項目也發展迅速。
新世界是香港本土企業裏現在最有活力，最有想法的。雖然還在耕耘期，可是佈局算是逐步出來了，而且在業務上走出自己的一套。新世界的管理層相當年輕有幹勁，很多才40歲左右，這在香港社會是很稀罕的，畢竟在這60歲還視為中生代。去年黑暴期間開業的K11 Musea算是香港近幾十年來最有創意的shopping mall了，雖生於這麼困難時期，可還是在短短9個月成為香港人流量最多的shopping mall。這個mall，小金人覺得只有大陸的成都太古匯，深圳的華潤深圳灣和東京的六本木可以媲美。新世界如果能把K11這個系列逐步引入到國內，未來肯定能帶起一輪風潮。
新世界最近也做了不少資本市場歡迎的事，如通過股份四合一，以減少過多散戶exposure。為提升資產回報率，過去一年套現超過100億元非核心資產。
新世界示範了「變的良性一面」
在內地，新世界也在加速發展。一改此前出售項目、收縮「戰線」的「保守模式」，近兩年，頻頻現身一二線城市，周轉也加速不少。在大灣區也參與了6個舊改項目。規模上，新世界當然無法跟內地地產龍頭比，可他們每一個項目都很注重獨特的設計。新世界生態圈也帶來一定的優勢，產生協同效應。比如他們有醫療養老、創新科技、教育等產業，加上現有的住宅、酒店、K11零售及服務式公寓K11 ARTUS，這可以構建一個環環相扣的有機生態圈。與內地開發企業相比，他們的一個很大的特色就是對文化藝術的重視和追求，在產品的設計和運營層面融入了很多文化藝術內涵。
老實說，現在新世界的這些鋪墊還沒有完全收成，可畢竟進度還是不錯的，最少，他們也做出「變的良性一面」。這也是香港和香港企業值得參考的。
奧陸資本總裁兼投資總監
[蔡金強 奧陸之聲]
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