【明報專訊】香港上個星期幾乎算「半身不遂」了，暴動者全面出擊，交通完全癱瘓，學生被迫上不了課，打工仔被迫上不了班，連負責清潔的70歲老翁都中磚過世，各大學化身為堡壘和兵工廠，各大學校長化身為香港公園曬太陽的動物。香港就像着了魔，執意自毁，真是神仙都解釋不了，一個世界級的先進城市短短5個月淪為東方敘利亞，何等夢幻？幾年後，夢醒時分，精英們回首往事，不知作何感想。
說回股市，上周香港股市當頭一錘（陰陽燭呈大陰錘），前周末香港形勢已經不妙，加上中美貿易談判有點小變故，大陸10月CPI又飈到3.8%，上星期一股市當場跪下，周四周五再重挫，恒指一周跌了1324點，收報26326點。國指收報10424點，三連跌累計下跌267點（2.5%）。香港本地股大跌，太古地產（1972）、新地（0016）、新世界（0017）、恒地（0012）、九龍倉置業（1997）、領展（0823）、恒生（0011）、中銀（2388），甚至日清食品（1475）、維他奶（0345）……
展望後市，小金人對本地股頗為悲觀，尤其收租和公用股，分享一下觀點，彼此切磋參考。
發展商：小金人對本港樓市悲觀，上個月林鄭施政報告的大幅提升低價樓按揭成數（歪招，
智商堪憂）雖對本港樓市有所提振，可奈何香港這次經濟受到的是根本性的打擊，以後除了一部分的金融，香港將基本喪失中國橋樑角色。樓市明年頭會重拾跌浪，再跌個10％至15%應該免不了。可就算樓市會再跌個10%，本地發展商還是扛得住的，如新地，它的土地成本太抗跌了，怎麼也會有淨利潤率14%至15%，這已經很爽了。何况他們在國內exposure不少，新地、新世界，嘉里（0683）皆是，可分散風險，所以發展商的股票會有壓力，可是不會有很大跌幅。
智商堪憂）雖對本港樓市有所提振，可奈何香港這次經濟受到的是根本性的打擊，以後除了一部分的金融，香港將基本喪失中國橋樑角色。樓市明年頭會重拾跌浪，再跌個10％至15%應該免不了。可就算樓市會再跌個10%，本地發展商還是扛得住的，如新地，它的土地成本太抗跌了，怎麼也會有淨利潤率14%至15%，這已經很爽了。何况他們在國內exposure不少，新地、新世界，嘉里（0683）皆是，可分散風險，所以發展商的股票會有壓力，可是不會有很大跌幅。
喪失中國橋樑角色 港經濟受根本性打擊
相反，小金人感到最悲觀的是香港的收租股和公用股，不同於發展商的10倍左右市盈率，香港收租股是15倍市盈率，4厘的平均股息率，市淨率0.6。公用股的估值到了「人神共憤」的20至30倍市盈率，股息率只有2厘至3厘，兩者的未來堪憂，幾乎完全以香港為基地。港倘失進口貨物稅收優勢 進一步重傷零售
這次香港大暴動無論最後怎麼收場，香港的零售業都是其中一個最大受害者，前景是毁滅性的，香港一年零售額大約五六千億港元，五成以上是大陸客或者香港本土的中國權貴、企業人員等，這次香港大排華後，中港兩地裂縫巨大，內地人來港消費將大幅下降，這是心結。當然，中國人的記憶是挺短的，更重要的是中國正在大幅降低入口貨物、尤其奢侈品的關稅，如果香港沒了稅收的優勢，它的商品有何優勢？它的商場硬件現在可是二流，你可以比較九龍倉置業的海港城和同系的成都IFS，後者硬件高過前者三個段位，幾乎所有大牌都有，如果價格差不多，西部的人來香港購什麼物，貪被人打嗎？大家要明白，海港城平均租金是上海、深圳同級商場的8倍，成都這些二線城市頂級商場的10倍以上，如果香港整體零售大幅下滑，尤其奢侈品，你說它的估值空間潛在跌幅可以是一半。
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