人民銀行上周五「放大招」,宣布降低首期比率、撤銷房貸利率下限、調降公積金貸款利率、提供3000億元(人民幣.下同)再貸款支持國企買樓等四大招數,務求「消化存量房產和優化增量住房」。內房業界普遍認為,這可算是中央政府近年最重磅的「救市組合拳」,力度超乎估計,短期內料將帶來顯著效果。但與此同時,有論者認為這反映當局選擇了紓緩「短痛」,卻可能造成「長痛」,今趟押注的成敗在某程度上關乎「國運」發展。
為了救樓市,內地各級政府近期堪稱火力全開。全國絕大部分城市已全面撤銷限購政策(只剩北京、上海等6市仍有部分限購措施),有些省市更嘗試透過國企或國資平台入市買樓,冀能緩解庫存、爛尾等頭痛問題。
「組合拳」圖挽狂瀾
及至上周五,內房市場再迎來兩大喜訊。首先是當日上午,主管經濟的國務院副總理何立峰主持召開「全國切實做好保交房工作視頻會議」,他強調「房地產關繫人民群眾切身利益和經濟社會發展大局」,必須「打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰,扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作」。何立峰指出,在商品房庫存較多的城市,當地政府可以「酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房」。
同日下午,國務院新聞辦公室舉行政策吹風會,人民銀行副行長陶玲公布四大措施:
一、設立3000億元再貸款額度,鼓勵金融機構「支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房」;
二、降低全國層面個人住房貸款最低首付比例,首套房由20%降至15%,二套房由30%減到25%;
三、取消全國層面個人住房貸款利率政策下限,實現房貸利率市場化;
四、下調住房公積金貸款利率0.25厘,5年以上首套房個人住房公積金貸款利率降至2.85厘。
內房業界人士普遍認為,人行「四大招」稱得上是近年最重磅的「救市組合拳」,力度比預期大,再結合中央及地方政府近期連串措施和表態,彰顯當局「救市」決心明確。尤其是人行的降低首付比例、取消房貸利率下限、「放水」3000億元支持國企買樓等措施,單獨來看已屬「實打實」大招,集合起來更可望「如虎添翼」,短期內料將顯著提振市場氣氛。
截至4月底,全國商品房待售面積達7.46億方米,據估算總市值達10萬億元以上。從這角度衡量,人行的3000億元再貸款額度似乎杯水車薪。惟重點是人行這套「組合拳」向市場傳達一個訊息,即政府認為目前樓價接近「底線」,不容繼續失控下滑。只要能扭轉市場信心,人行這4招有機會產生槓桿效應,甚至能夠撬動宏觀經濟走勢好轉。
反對者形容飲鴆止渴
然而,部分市場人士也擔心,人行的4項措施皆存在風險和代價。例如把首套房貸款首期下限降至15%,無疑可為樓市釋放購買力;不過,萬一樓價中長線再輾轉回落超過兩成,現時「借盡八成半」買樓的民眾就會淪為負資產苦主。同樣道理,人行透過3000億元再貸款額度,鼓勵銀行借錢予國企買樓,大前提也是假設樓價止跌,否則相關銀行及國企將會「一身蟻」。
事實上,自從2021年內房市場下挫以來,內地經濟學界便圍繞救市問題爆發爭論。簡單來說,部分論者反對大力救市,認為這無異於飲鴆止渴;他們主張承受短期陣痛,用數年時間消化庫存,讓樓市逐漸恢復供需平衡,同時推進中國經濟結構轉型,減少依賴房地產(當年「房住不炒」初衷正是如此)。但另一方面,有些論者指樓市危機已衝擊中國經濟運作及社會穩定,當局有必要當機立斷出手止瀉,穩住樓價預期,阻止危機惡化及擴散,之後再去談論轉型問題。
當然,絕大部分論者皆不是「非黑即白」,他們只是在「救市力度」光譜上站於不同位置,有些人傾向「長痛不如短痛」,另一些則擔心「短痛可能會痛死」。
中央落重注不容有失
由是觀之,人行上周五「放大招」,或許反映內地當局現階段已作出選擇,判斷目前最重要是化解「短痛」;倘能一舉扭轉市場信心及經濟走勢,這4招可能造成的潛在後遺症亦不難消化。在確保經濟及社會穩定的同時,中國也能繼續推進「新質生產力」等變革方向,長遠實現順利轉型,輕舟駛過萬重山。
可是,萬一該批「大招」只能產生短期鎮痛效果,未能阻止樓價及經濟於中長線繼續下行,那麼屆時所面對的問題將會比現今還要嚴重(事關很多民眾「借盡八成半」買樓,國企入市導致負債纍纍,銀行亦面臨壞賬壓力)。某程度上,這趟救市的成敗可能牽涉國運發展,當局已押下重大注碼,只許成功不許失敗。
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