深圳剛慶祝特區建立40周年，展示令人刮目相看的發展奇蹟，可是當地文青圈子卻出現令人可惜的消息，台灣誠品在南山區重金打造、樓高6層的旗艦店，原本簽了20年租約，開業未夠兩年，卻將於下月底倉卒結業。據了解，這次誠品與深圳「分手」，非關誠品品牌在內地不吃香，亦不代表深圳是「文化沙漠」，而主要因為選址有誤，誠品擬把香港銅鑼灣的成功經驗複製到深圳，豈料水土不服，可說經一事長一智。
誠品深圳旗艦店是該品牌在大陸第二家分店，設於華潤置地（01109）旗下高檔商場、南山區萬象城。萬象城堪稱內地最頂尖商場系列，在很多方面都向香港的金鐘太古廣場借鑑，主打高端消費。南山區萬象城則是該系列在深圳第二座商場，開業於2018年，而誠品旗艦店設於地下至5樓，樓面面積逾35萬方呎，為該商場最大賣點。
選址失誤水土不服
正因如此，誠品和華潤俱非常重視這家旗艦店，雙方自2015年起便開始籌備，甚至華潤在商場興建過程中也曾徵詢誠品意見，為其度身訂造一整面玻璃幕牆，覆蓋誠品6層店面，客人猶如置身水晶宮，充滿仙氣感覺；若論裝修豪華程度，該店可能冠絕誠品包括台灣、香港、日本在內所有據點。
由於落重本打造，誠品和華潤簽署長達20年租約。儘管雙方未披露租約條款，據業界消息，華潤向誠品收取的租金非常特惠，幾乎是「半租半送」，且相當一部分的租金乃來自營業額分成。
誠品跟華潤濃情蜜意孕育出這件結晶品，豈料該店於2018年12月15日隆重開幕後，客流量和生意額一直遠遜預期，加上新冠疫情打擊，終於捱不住，早前宣布將於12月31日結業，這亦意味誠品正式「敗走深圳」。
很多人不明白，疫情衝擊料屬短暫，該店既簽了20年租約，何不再捱一陣子，以待守得雲開？再者，既然租金水平特惠，又有很大部分採用分成模式，「防守力」理應不差？
業界人士透露，該店的問題屬結構性，可說從一開始已擺錯位，疫情只不過雪上加霜而已。其最大失誤在於選址，事關南山區是深圳高端商業區，萬象城更是頂尖豪華商場，設有LV、HERMÈS、Cartier、BVLGARI等一線奢侈品名店。
在一些城市，奢侈品消費圈和文青消費圈並不互相排斥，甚至可以共冶一爐、相輔相成。香港銅鑼灣正是最佳例子，誠品旗艦店進駐希慎廣場8至10樓，儘管樓下充斥奢侈名牌，卻無礙文青及「偽文青」走上誠品；相反銅鑼灣的中高端潮流感覺，進一步促進了誠品消費氛圍，讓客人更豪爽在店內購買精品。另方面，誠品不但有助希慎廣場吸引人流，同時為該商場注入一點文化氣息，令消費者有更佳體驗。在一定程度上，誠品在台北信義區、松山區等旗艦店都造就出這相得益彰效果。
然而，內地自八十年代改革開放以來，城市化歷史較短，進程快速，且往往採用大拆大建、開闢新區等方式發展，其中一個結果是不同消費圈子的地域區隔很明顯。例如深圳的文青消費圈主要在福田區，以老舊房子為主，滙聚大量特色書店，卻不會找到什麼奢侈品名店。文青們亦缺乏意欲遠赴南山區CBD，穿過一系列名店，只為拜訪誠品，他們可能感到格格不入，即是「唔啱feel」。
換句話說，誠品擬把香港銅鑼灣、台北信義區的成功經驗複製到深圳，強勢進軍當地CBD，已證明水土不服。反觀誠品在蘇州的分店，設於金雞湖畔，正是蘇東坡、唐伯虎等騷人墨客流連之地（馬雲的「桃花源」別墅也在這裏），充滿文化氣息，跟誠品十分「啱feel」，所以該店自2015年開業以來一直旺場，據悉目前已恢復至疫情前逾八成人流水平，跟深圳分店差天共地。
由此可見，誠品之「敗走深圳」，非關該品牌在內地不吃香，亦不等於深圳是「文化沙漠」，而主要因為選址出事。蘇州分店之成功，顯示出嚴格書籍審查制度（禁止售賣政治敏感書籍）未必會令誠品的商業模式行不通。
眾所周知，誠品的真正商業模式是「文化包租公」，首先憑書卷氣息營造「品味氛圍」，藉着「吸客效應」，以特惠租金向大業主承租大量樓面，再把約半數面積分租予時裝和精品品牌，以及咖啡店、奶茶店、雪糕店，從中賺取租金差價，至於「賣書」當然賺不到多少，但求蝕少而已。
提早18年解約雙贏
在深圳萬象城旗艦店，誠品沿用同樣套路，其35萬方呎面積已等同一個中型商場，但「賣書」只佔約三分一，其餘都是外租予其他品牌。可是人流實在太差，很多承租者已經撤離，令店內顯得空蕩蕩，誠品單靠自己根本撐不下去。身為萬象城主力店，誠品人氣冷清亦令大業主華潤很頭痛。
根據誠品在台灣證交所發布的文件，今次深圳店結業，一方面造成1.82億元新台幣資本開支減值損失（巨額裝修投資一筆勾銷），同時因「租賃修改」帶來1.87億元新台幣賬面利益。看來誠品這次「提早18年」解約，相信毋須作出太多賠償，甚至可能是華潤「貼錢請你走」。畢竟該店原本租金特惠，期望帶動人流又落空，倒不如「好心分手」，商場方面亦可趁早改革重新打算。
經深圳一役後，誠品原本打算在上海CBD「上海中心大廈」（樓高128層，屬中國第一高樓）開設大陸地區第三家分店的大計，亦已臨時叫停。經一事長一智，誠品若想在上海插旗，或許還是黃埔區或靜安區比較「啱feel」。
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