內房是宇宙無敵孵化器

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蔡金強：內房年底升浪在即 




【明報專訊】內房，是一個可喜可悲的行業，可喜的是房地產這個行業在中國畢竟是最大的行業，中國房地產總市值根據各方不同口徑計算有250萬億到300萬億元人民幣（每年成交也有十四五萬億人民幣，這是現金流水），論板塊規模，應該沒什麼能望其背的，很多顯赫的行業事實上小到你不信，所以內房是中國經濟最大的一條賽道，而這規模在未來幾年應該不會變化太大，每年成交可能會有所遞減，可13萬億應該頂得住（住宅年銷售在10萬億到11萬億人民幣左右）。

朋友們可能會說，那不就是萎縮嗎？你知道這個餅有多大嗎？宇宙第一大銷售規模的碧桂園（2007）年銷售接近8000億元，權益部分可能也就5600億元不到，真實市場佔有率不到4%，其他很多所謂的龍頭企業真實市場佔有率可能連1%都沒有，隨著未來市場整合愈來愈激烈，所以你說他們的生存空間大還是小？不敢說很誇張，最少還是很不錯的。

除了賽道寬，內房畢竟還是很掙錢的，你看每天被政府喊打喊殺，大家賺的錢不還是很不錯，別說龍頭企業如中海外（0688）、萬科（2202）、碧桂園、保利（0119），甚至融創（1918）的每年接近300億或以上，很多中大規模的地產公司都是動輒一年掙個四五十億人民幣，你看看中港上市的公司有多少能掙點大錢？再者，內房都踴躍分紅，這可是真金實銀。
最後，未來你覺得內房就沒戲嗎？No, no, no, 在中國房地產就是一個宇宙無敵孵化器，可以孵化出很多超級值錢的新東西出來，甚至新經濟產業出來，最典型的就是物管行業，兩年前，你會信有物管公司可以值1000億港元市值嗎？現在碧桂園服務（6098）市值已經接近700億元，未來上市的萬科物業、龍湖物業、華潤物業、保利物業也會差不多的。

內房是宇宙無敵孵化器

 

除了物管，內房從明年起將開始孵化像商業不動產，地產科技這些業態出來，後面還有很多其他的。
老實說，在國內還有其他行業能做到這樣嗎？那為什麼又可悲呢？因為它先天有德性罪，大家內心有點恨這個行業，加上政府老對他喊打喊殺，所以大家終究心神不寧，很難淡定投資內房。所以投資內房真是得有忍耐能力，可回報是很值得的。
內房在過去幾個月，受制於政府調控和中美貿易戰，板塊股價一般，可也不算差，畢竟過去兩年的升幅傲視群雄。小金人覺得未來幾個月，內房會有又一波升浪，事實上每年內房走勢都有一定模式，年底通常有所表現，持續到第二年二三月，然後兩會開始，風聲鶴唳，傳聞到處，開始受壓，3月業績期有所反彈，然後年中受制於流動性收緊再受壓，然後到四季流動性有所放寬……哎，內房還是那個內房，變的是大家的心，確實很無奈！

回到現在，內房在過去8月剛宣布的業績是很對辦的，而今年以來的銷售也是很不錯的，上市公司平均漲了16%，除了恒大（3333）、碧桂園、萬科這三大巨頭有所主動不振外，其他人銷售增長20%至30%的比比皆是，那還不好嗎？別跟我說明年會不好，能知明日事，富貴百千年，明年說不定就世界經濟大蕭條了，誰知道呢？況且內房明年的業績很大一部分已經鎖定，當然你可以說，明年沒事，那就後年，再不行，大後明也得完蛋……總有一天你會對，一個壞了的表一天也對兩次，悲觀主義者有他自己的市場。

悲觀主義者有自己市場

 

不過說到選什麼股，學問挺大，內房每年跑出的股票都很不一樣，前年是顛覆者三兄弟，融創、恒大、碧桂園，過去一兩年跑出的是新城（1030）、奧園（3883），時代（1233），未來一年，小金人反而喜歡那些銷售排前11到30名，銷售增長仍然迅猛，財務狀況良好，分紅闊綽，而前幾年沒特別紅的地產公司，尤其是大灣區和長三角的，像世茂（0813）、合景（1813）、龍光（3380）、美的置業（3990）、中駿（1966）、旭輝（0884）這些，具體哪一只得看個人興趣，不過都很穩妥，增長好，估值低，分紅極好，別太出名，太高調，別讓黨給盯上，畢竟國家處於困難時期。
內房現在投資者興趣都不大，對我來說，這就是機會！

奧陸資本總裁兼投資總監

[蔡金強 奧陸之聲]

貓奴筆記：如果將上星期葳言大意Oscar Choi  訪問同本文一起學習，得益更大。