蔡金強：零售寒冬 收租股大鑊
【明報專訊】減租潮開始，由不得你。小金人的辦公室在太古廣場附近，平時挺喜歡這個商場，很乾淨企理，人也不多，太古（0019）管理商場還是很有一手，一直覺得香港經營商場的兩個絕頂高手就是太古和新地（0016）。太古廣場位置近政府總部和立法會，成為「暴動的中心休憩場地」，常見黑衣人群。反修例風波持續3個多月，而且沒有停止迹象，加上環球經濟前景不明朗，連太古廣場上周也不得不宣布向商場大部分租戶提供臨時租金調整，共渡時艱。印象中太古是私營頂級商場第一個減租的。
其他小一點商場如長沙灣D2
Place和銅鑼灣金百利商場之前宣布減租20%至30%，幅度挺大。除了私人業主，政府旗下商場物業都有減租，如薄扶林數碼港的零售租戶自10月起獲為期6個月的50%租金寬減；中環PMQ元創方的租戶下月起減租25%，為期3個月。其他房委會和房協下屬商場減租力度更大，接近減半半年。
零售界難找新市場替代自由行
香港旅發局及統計處的數據顯示，訪港旅客持續下跌，零售銷售數據連跌6個月，深受內地遊客喜愛的藥房、奢侈品店，以旺舖，還有60萬就業人口似乎成了最大的輸家。最新數據顯示，香港7月零售額按月跌11.4%，8月零售額跌幅預計約兩成，佔香港零售額60%的外地客（大部分就是大陸遊客）部分跌幅應該約35%，這算雪崩，這情况沒有1、2年是無法恢復的，甚至比2003年SARS時期都嚴重。以目前經濟情况而言，香港零售業很難去找一個新的市場替代自由行，銷售數據愈發難看，很多企業堅持不住，裁員潮將出現。最新的失業數據已反彈到2.9%，估計下個月公布的數據會更差。
明年零售銷售料續跌
自由行實施後，訪港旅客人數由2003年的1554萬人次，到2018年更達到6515萬人次，十多年來飈升3倍。內地遊客已佔香港整體遊客比例從1997年的21%增至2018年的78%。而零售業的銷售也從2003年的1729億元，猛增2018年的6852億元，15年來增幅達3.96倍。
可到了今天，這一切都變了，不少老百姓認為這場香港零售的繁榮不關他們事，錢進了利益集團和舖主口袋，自己反而受高物價受害，哈哈！真是這樣嗎？確實資源和利益是大商家們拿了大部分，可社會底層沒受益嗎？他們住的公屋，拿的綜援，學校的補助，世界極低的稅率（事實上大部分不交稅），這些錢也不是天上掉下來的。可「暴動者」怎麼會理會，他們就是覺得不爽，還把責任推給大陸遊客，來消費還得被打罵，這是何等顛倒的社會，你家誰掙錢，誰知道，難道還要幫你分配嗎？
第三季度香港零售跌幅應該在20%，遊客部分跌幅在30至35%，第四季度跌幅會看着貌似好點，可能遊客部分跌幅在25至30%，本地會有所站穩，按年第四季度可能跌5%，整體跌幅約16%、17%。就算展望明年，上半年肯定還是負數，最關鍵的是明年三季度，今年三季度香港零售是人間地獄，基數是十八層地獄，屆時如果還是負數或者持平那香港的零售就會進入25層地獄，無底……那會這樣嗎？小金人也不知道，不過我不覺得明年零售會反彈，繼續跌機會大，香港的「暴動」將變成持續性，不可測的火山噴發，只要對港府，乃至對中國有不滿，就可以出來狂噴，別忘了，明年台灣大選，中美貿易戰繼續，香港這個自動獻身的棋子他們如果不用就有病，不少香港人堅持摧毁他們的家園和繁榮，你能幹嘛？而中國政府的策略也大體清晰，OK，你要自毁，那就香港事香港了……清晰了吧！你自己在家打砸亂，苦750萬香港人自己受，真是苦過黃連！你還敢期待明年香港零售復蘇嗎？我不敢！
九倉置業最受內地遊客影響
香港收租股小金人最是看淡，像香港置地，希慎（0014），太古地產（1972），可最看淡的還是九龍倉置業（1997），股價現在43元左右，小金人覺得明年這股可能也就值30至35元。為啥這麼悲觀？
（1）九龍倉置業一年約120億元租金，海港城貢獻了七八十億元，時代廣場20多億元，其他是這兩個商場的上蓋寫字樓租金。海港城的零售額有八成多來自大陸遊客。7月香港零售跌11.4%，海港城跌兩成多零售額，8月、9月，海港城零售額跌幅約30%。所以所有收租股它影響最大。收租股是最先行指標就是零售額；
（2）海港城租金貴到沒朋友，海港城商場平均租金每呎450元，比較一下，時代廣場250元，新開的全港最靚的K11
musea 110元，你說如果海港城的零售額不能維持，它的租客不跑才怪！有人說還是positive
reversion，事實上已沒有了。小金人覺得海港城租金有危機。首先，佔租金近兩成的turnover
rent將隨着零售額雪崩而雪崩；第二，海港城第四季或不得不減租，三五年內，平均租金應跌到350元，事實上還是貴到沒朋友。如果海港城有這麼大租金危機，時代廣場呢？寫字樓呢？也是危危乎！現在九龍倉置業一年租金130億元，淨利潤近九十億元，分紅65%，股息率記得有約5厘，可如果三年內淨利跌到60億元呢？股息率是多少？
奧陸資本總裁兼投資總監
[蔡金強 奧陸之聲]
貓奴筆記:
由此看來, 0017 可以看高一線.
小金人論 K11 Musea近20年最佳項目
其他小一點商場如長沙灣D2
Place和銅鑼灣金百利商場之前宣布減租20%至30%，幅度挺大。除了私人業主，政府旗下商場物業都有減租，如薄扶林數碼港的零售租戶自10月起獲為期6個月的50%租金寬減；中環PMQ元創方的租戶下月起減租25%，為期3個月。其他房委會和房協下屬商場減租力度更大，接近減半半年。
可到了今天，這一切都變了，不少老百姓認為這場香港零售的繁榮不關他們事，錢進了利益集團和舖主口袋，自己反而受高物價受害，哈哈！真是這樣嗎？確實資源和利益是大商家們拿了大部分，可社會底層沒受益嗎？他們住的公屋，拿的綜援，學校的補助，世界極低的稅率（事實上大部分不交稅），這些錢也不是天上掉下來的。可「暴動者」怎麼會理會，他們就是覺得不爽，還把責任推給大陸遊客，來消費還得被打罵，這是何等顛倒的社會，你家誰掙錢，誰知道，難道還要幫你分配嗎？
第三季度香港零售跌幅應該在20%，遊客部分跌幅在30至35%，第四季度跌幅會看着貌似好點，可能遊客部分跌幅在25至30%，本地會有所站穩，按年第四季度可能跌5%，整體跌幅約16%、17%。就算展望明年，上半年肯定還是負數，最關鍵的是明年三季度，今年三季度香港零售是人間地獄，基數是十八層地獄，屆時如果還是負數或者持平那香港的零售就會進入25層地獄，無底……那會這樣嗎？小金人也不知道，不過我不覺得明年零售會反彈，繼續跌機會大，香港的「暴動」將變成持續性，不可測的火山噴發，只要對港府，乃至對中國有不滿，就可以出來狂噴，別忘了，明年台灣大選，中美貿易戰繼續，香港這個自動獻身的棋子他們如果不用就有病，不少香港人堅持摧毁他們的家園和繁榮，你能幹嘛？而中國政府的策略也大體清晰，OK，你要自毁，那就香港事香港了……清晰了吧！你自己在家打砸亂，苦750萬香港人自己受，真是苦過黃連！你還敢期待明年香港零售復蘇嗎？我不敢！
（1）九龍倉置業一年約120億元租金，海港城貢獻了七八十億元，時代廣場20多億元，其他是這兩個商場的上蓋寫字樓租金。海港城的零售額有八成多來自大陸遊客。7月香港零售跌11.4%，海港城跌兩成多零售額，8月、9月，海港城零售額跌幅約30%。所以所有收租股它影響最大。收租股是最先行指標就是零售額；
（2）海港城租金貴到沒朋友，海港城商場平均租金每呎450元，比較一下，時代廣場250元，新開的全港最靚的K11 musea 110元，你說如果海港城的零售額不能維持，它的租客不跑才怪！有人說還是positive reversion，事實上已沒有了。小金人覺得海港城租金有危機。首先，佔租金近兩成的turnover rent將隨着零售額雪崩而雪崩；第二，海港城第四季或不得不減租，三五年內，平均租金應跌到350元，事實上還是貴到沒朋友。如果海港城有這麼大租金危機，時代廣場呢？寫字樓呢？也是危危乎！現在九龍倉置業一年租金130億元，淨利潤近九十億元，分紅65%，股息率記得有約5厘，可如果三年內淨利跌到60億元呢？股息率是多少？
零售界難找新市場替代自由行
香港旅發局及統計處的數據顯示，訪港旅客持續下跌，零售銷售數據連跌6個月，深受內地遊客喜愛的藥房、奢侈品店，以旺舖，還有60萬就業人口似乎成了最大的輸家。最新數據顯示，香港7月零售額按月跌11.4%，8月零售額跌幅預計約兩成，佔香港零售額60%的外地客（大部分就是大陸遊客）部分跌幅應該約35%，這算雪崩，這情况沒有1、2年是無法恢復的，甚至比2003年SARS時期都嚴重。以目前經濟情况而言，香港零售業很難去找一個新的市場替代自由行，銷售數據愈發難看，很多企業堅持不住，裁員潮將出現。最新的失業數據已反彈到2.9%，估計下個月公布的數據會更差。明年零售銷售料續跌
自由行實施後，訪港旅客人數由2003年的1554萬人次，到2018年更達到6515萬人次，十多年來飈升3倍。內地遊客已佔香港整體遊客比例從1997年的21%增至2018年的78%。而零售業的銷售也從2003年的1729億元，猛增2018年的6852億元，15年來增幅達3.96倍。可到了今天，這一切都變了，不少老百姓認為這場香港零售的繁榮不關他們事，錢進了利益集團和舖主口袋，自己反而受高物價受害，哈哈！真是這樣嗎？確實資源和利益是大商家們拿了大部分，可社會底層沒受益嗎？他們住的公屋，拿的綜援，學校的補助，世界極低的稅率（事實上大部分不交稅），這些錢也不是天上掉下來的。可「暴動者」怎麼會理會，他們就是覺得不爽，還把責任推給大陸遊客，來消費還得被打罵，這是何等顛倒的社會，你家誰掙錢，誰知道，難道還要幫你分配嗎？
第三季度香港零售跌幅應該在20%，遊客部分跌幅在30至35%，第四季度跌幅會看着貌似好點，可能遊客部分跌幅在25至30%，本地會有所站穩，按年第四季度可能跌5%，整體跌幅約16%、17%。就算展望明年，上半年肯定還是負數，最關鍵的是明年三季度，今年三季度香港零售是人間地獄，基數是十八層地獄，屆時如果還是負數或者持平那香港的零售就會進入25層地獄，無底……那會這樣嗎？小金人也不知道，不過我不覺得明年零售會反彈，繼續跌機會大，香港的「暴動」將變成持續性，不可測的火山噴發，只要對港府，乃至對中國有不滿，就可以出來狂噴，別忘了，明年台灣大選，中美貿易戰繼續，香港這個自動獻身的棋子他們如果不用就有病，不少香港人堅持摧毁他們的家園和繁榮，你能幹嘛？而中國政府的策略也大體清晰，OK，你要自毁，那就香港事香港了……清晰了吧！你自己在家打砸亂，苦750萬香港人自己受，真是苦過黃連！你還敢期待明年香港零售復蘇嗎？我不敢！
九倉置業最受內地遊客影響
香港收租股小金人最是看淡，像香港置地，希慎（0014），太古地產（1972），可最看淡的還是九龍倉置業（1997），股價現在43元左右，小金人覺得明年這股可能也就值30至35元。為啥這麼悲觀？（1）九龍倉置業一年約120億元租金，海港城貢獻了七八十億元，時代廣場20多億元，其他是這兩個商場的上蓋寫字樓租金。海港城的零售額有八成多來自大陸遊客。7月香港零售跌11.4%，海港城跌兩成多零售額，8月、9月，海港城零售額跌幅約30%。所以所有收租股它影響最大。收租股是最先行指標就是零售額；
（2）海港城租金貴到沒朋友，海港城商場平均租金每呎450元，比較一下，時代廣場250元，新開的全港最靚的K11 musea 110元，你說如果海港城的零售額不能維持，它的租客不跑才怪！有人說還是positive reversion，事實上已沒有了。小金人覺得海港城租金有危機。首先，佔租金近兩成的turnover rent將隨着零售額雪崩而雪崩；第二，海港城第四季或不得不減租，三五年內，平均租金應跌到350元，事實上還是貴到沒朋友。如果海港城有這麼大租金危機，時代廣場呢？寫字樓呢？也是危危乎！現在九龍倉置業一年租金130億元，淨利潤近九十億元，分紅65%，股息率記得有約5厘，可如果三年內淨利跌到60億元呢？股息率是多少？
沒有留言:
張貼留言