港府鼓勵年輕人赴大灣區發展，其實早在廿幾年前，就有一位中文大學數學系畢業的學霸青年，隻身北上廣州闖蕩，創造百億身家，他就是富力地產（02777）老闆李思廉。2017年，富力扮演「白武士」，豪擲199億元（人民幣．下同）收購萬達旗下77家酒店，讓李思廉成為全球擁有最多四五星級酒店的業主，風光無限。但該次收購亦種下禍根，導致富力負債沉重，兼逢「房住不炒」及疫情打擊，這家房企近日債價跟隨恒大（03333）崩盤，反映部分投資者深陷恐慌。
富力李思廉 北上創業典範
李思廉1957年生於香港，1978年從中大數學系畢業後，投身證券業，不時往內地考察投資項目，親眼目睹改革開放後經濟起飛，深感機遇處處。李思廉發現，當時廣東省經濟如火如荼，但省內各城市只有小量新建豪宅，以及大量「老破小」舊屋，缺乏好像香港美孚新邨、太古城之類讓廣大打工仔安居的現代化普通住宅，他吼準箇中存在巨大商機。
1993年，李思廉「膽粗粗」向親友籌集2000萬元資金，北上廣州創辦了富力地產，仿效長實、太古等香港發展商模式，專門收購市區「邊皮」老舊廠房土地，用來興建大型屋苑級別的中檔住宅。乘着廣東省經濟進一步興旺，人口不斷增加，這種模式成績驕人，富力在1999年已錄得20億元銷售額，躍升為廣州房企一哥，壓倒碧桂園（02007）、恒大等「土炮」房企。
由此可知，富力雖被界定為「內房股」，其創辦人、大股東兼董事長卻屬100%土生土長「香港仔」，李思廉也堪稱為香港青年「大灣區創業」典範。
在粵省紮穩根基後，富力自2000年起全國化擴張，把成功模式在各省市複製，很快晉身中國最大型房企之一。富力近年最出位一役，首推2017年參與「打救萬達」。當時萬達處境有點像今日的恒大，擴張過急，融資受阻，深陷財困，該集團老闆王健林放售旗下文旅城業務，希望渡過難關。
購萬達資產 三紅線全超標
最初扮演「白武士」的是融創（01918），不過融創老闆孫宏斌只願接手文旅城及相關住宅發展業務，不願收購文旅城附帶的77家豪華酒店，皆因他認為內地酒店回報率太低，又會積壓大筆資金，實屬「豬頭骨」。在最後關頭，李思廉入局談判，結果富力斥199億元收購該77家酒店，融創以438億元得到文旅城「心頭好」，萬達則避過爆煲危機，三方各取所需，皆大歡喜。
富力原本已在內地擁有35家豪華酒店，加上來自萬達的77家，該集團遂一舉成為全球擁有最多四五星級酒店的業主，風頭一時無兩。然而，孫宏斌的憂慮非無道理，內地高端酒店回報率極低，往往連資金成本也無法覆蓋，不利於內地房企的高槓桿、快周轉發展模式。
李思廉來自香港，曾經見證新地（00016）、置地等地產商，憑着在核心靚地段長期持有投資物業，數十年來賺取天文數字升值，所以他寄望旗下內地百多家豪華酒店的價值隨着時日也可以水漲船高。
但短期來看，這個如意算盤似乎未打得響。內地經濟自2017年開始逐步放緩，加以中央政府力推「房住不炒」，富力不但酒店業務未能扭虧為盈，新冠疫情更令酒店業雪上加霜，原本貢獻現金流的地產發展業務也備受打擊，資金鏈多方受壓。截至今年6月底，富力淨資產約927億元，總債務高達3318億元，其中2293億元屬12個月內到期的流動負債（包括債券、借款、應付賬等），「三條紅線」全部超標。
債券價崩盤 恐遭恒大拖累
筆者昨日在〈債券息率690厘〉一文提到，恒大債券孳息率（yield）飆至690厘離譜水平，反映市場對該房企爆煲「打定輸數」。沒料到話音未落，富力債券價格也跟隨崩盤，例如一隻2023年2月到期的8.125厘美元債券，票面值100美元，昨日突遭拋售，短短幾小時內急插逾35%，跌至僅約50美元，相當於「打五折」，顯示部分投資者對富力同樣憂心忡忡。
惟富力和恒大的處境不宜直接相提並論，起碼前者旗下樓盤仍在正常動工，亦未聞拖欠供應商票據或員工薪金。不排除市場因恒大事件恐慌蔓延，猶如驚弓之鳥，累及對富力等其他房企的信心。再者，萬一富力真的需要資金救急，大可效法4年前萬達「壯士斷臂」，把旗下100多家豪華酒店放售套現，但前提是要找到下一個「接盤俠」。
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