2024年6月20日 星期四

高天佑【新聞點評】杭州「老破小」的啟示

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內地樓市持續低迷,卻有個別城市的某類物業成為「逆市奇葩」。例如杭州市區的「老(樓齡高)破(殘舊)小(面積細小)」二手住宅,單位價格140萬元(人民幣.下同)以下,據報幾乎被搶購一空。這緣於杭州早前推出「買樓落戶」新政,任何人只要在當地購入一個自住物業,基本上便立刻獲得杭州戶口,遂吸引全國各地不少人爭奪「入場券」。假若杭州戶口「價值」百多萬元,香港戶口又值幾多錢?這個問題或許可為本港樓市前景帶來啟示。

買房送戶籍 樓市成交增

話說杭州市政府59日宣布取消限購、降低利率、放寬落戶等7項樓市鬆綁措施,俗稱「杭7條」或「59新政」。據貝殼研究院統計,在該批新政出爐後首個月(59日至69日),杭州市區二手住宅成交量達9000宗,較此前兩個月平均激增近40%

杭州樓市這輪成交反彈當中,有兩大趨勢值得留意。首先是外來買家湧現,甚至出現「購房團」熱潮。例如某個省市有十多至數十人拼團赴杭州,在一位猶如「旅行團領隊」的地產中介帶領下,一日內走訪10個以上二手住宅樓盤,然後該批「團友」隨時「扑槌」付鈔落訂,像旅客買手信那麼爽快。據澎湃新聞報道,自「59新政」後,杭州地產中介普遍每日接到十多個買家查詢,實屬難以想像,「以前一天12組帶看(睇樓)已經非常好了」。

第二個趨勢是買家集中追捧「老破小」物業,其樓齡通常達20年以上(該標準在內地已算「舊樓」),面積小於50方米(約合538方呎),同時價格在140萬元以下。在杭州,這類單位大多位於翠苑、朝暉、古蕩等小區,自「59新政」以來熱火朝天,個別小區一個月的成交量已超過去年半年,甚至有些小區由原本數十個二手放盤,忽被買到近乎「清零」,形成不少買家轉投以往乏人問津、弊處多多的「法拍房」(銀主盤)。成交洶湧之餘,該些小區樓價也有上漲,每方米成交均價較前兩個月提升約10002000元,漲幅介乎5%10%

 

話說杭州市政府59日宣布取消限購、降低利率、放寬落戶等7項樓市鬆綁措施,俗稱「杭7條」或「59新政」。 (NurPhoto via Getty Images)

杭州「老破小」這麼搶手,主要與59日「杭7條」中的「放寬落戶」一招有關。該措施訂明「在本市(杭州)取得合法產權住房的非本市戶籍人員,可申請落戶」;及後於512日,杭州市政府正式公布《關於優化調整「杭州市居住證積分管理指標體系」的公告》,把「在本市市區自購產權住房且實際居住」訂為80分,而總共滿100分便可落戶。

換言之,任何人只要在杭州買樓即可拿得80分,之後再加上年齡(45歲以下可獲20分)、學歷(本科、大專、高中畢業分別有503010分)、捐血(每200毫升1分,最高20分)、慈善捐款(每10002分,最高10分)等,不難拼湊100分門檻,幾乎可說是「買樓送戶籍」。

 

杭州貴為「新一線城市」,甚至被視為可取代廣州躋身「北上深杭」四大一線城市之列,其戶籍固然格外「值錢」。 (Zhang Zheng via Getty Images)

最後撒手鐧 港府應參考

儘管內地近年採取同類進取落戶政策的城市為數不少,惟「上有天堂,下有蘇杭」,杭州屬得天獨厚。一來,該市貴為「新一線城市」,甚至被視為可取代廣州躋身「北上深杭」四大一線城市之列,其戶籍固然格外「值錢」。另方面,相比北京、上海、深圳,杭州的樓價及消費水平明顯低一截,例如上述「老破小」物業每方米均價僅約2萬多元,每宗價碼不過140萬元左右。

內地三線以下城市及鄉鎮總人口約8.7億,當地民眾若想取得「新一線城市」以及相應的教育、醫療、就業、福利等資源,現今杭州可能是最划算選擇。畢竟「人望高處」,不管中國整體經濟及社會走勢如何,在這個14億人口國家內部,必定有一批奮力追求「向上流」。

有趣的是,杭州的樓市反彈原本由「老破小」開始,近日卻已蔓延到其他「新靚大」以至一手物業,該市多個新盤於剛過去的周末出現「千人搖」盛況(逾千買家認購)。講到底,一個城市若能吸引人口持續湧入,往往預示經濟及樓價前景「差不到哪裏去」,這也反映杭州「搶人」政策奏效。

由此亦可見,內地不乏人願意花約140萬元「買個杭州戶籍」。那麼「香港戶籍」相對值多少錢呢?目前香港「搶人」仍然以才為上,例如「高才通」政策只看學歷和專業,就算「在香港揸住十層樓」都不會加分。「新資本投資者入境計劃」亦不把住宅物業納入投資額,同時明確禁止內地戶籍居民直接申請。換個角度看,特區政府若願意稍稍「放下身段」,並獲中央政府批准,推出諸如「買樓有分加」之類落戶政策,便可望為樓市帶來支撐力量。當然,若非到了最危急、本港樓市及經濟瀕臨崩盤的時刻,特區及中央政府相信未必會考慮這一招。

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