【有片】拆解碧桂園「大跌原因」長勝分析員蔡金強：跑第一會出事

文章日期：2018年10月26日 12:14

 

被喻為房地產最強分析員的Oscar，過去多年「逢推必中」，他在接受明報專訪時拆解碧桂園近期大跌原因...
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榮獲九屆最佳分析員的前花旗亞太區地產業研究主管蔡金強（Oscar），男人四十轉型搞基金，依然對內房股「情有獨鍾」。蔡金強過去眼光獨到，率先力撐一眾「顛覆者」恒大（3333）、融創（1918），問及次季起內房股價無以為繼，新晉藍籌碧桂園（2007）今年更跌足四成，談到「病因」，蔡金強坦言是「跑第一」出事，並預期內房股價不停狂升的走勢難再重現，調整或至明年初才見底。
蔡金強認為，碧桂園本質並無大變化，只是受近年三、四線城市樓市暢旺帶動，但成為行業第一後惹來注目，加上內地政府想冷卻樓市之際，公司卻想趁三、四線城市放緩前「開始搶收（指收割），在市唔得前將貨賣出去」，演變成「頭馬在前面狂跑，後面的又跟着跑」。 最終惹來媒體、輿論關注和抨擊，「可能（政府）都默許有啲人搵條馬繩勒低佢」。

碧桂園搶割禾青 不及恒大萬科「政治正確」

年初有一份關於加快周轉、壓縮工期的內部文件，掀起市場對碧桂園質量的質疑，更變相令「三、四線（城市樓盤銷情）更加麻麻。」蔡金強指出，比起碧桂園，行業頭三甲恒大、萬科（2202）等顯然更「政治正確」，「恒大一直都話自己唔係想點增長、想去槓桿；萬科都講到自己好似要跪低咁」，配合政府調控口徑。
經此一役後，他相信過去數年銷售急增至逾5500億元人民幣的碧桂園亦要休息一段時間，重新思考以往的發展模式，「遍地開花，三、四、五、六、七、八線周圍開花仲做唔做，跟投仲繼唔繼續？」因為始終「花無百日紅，難一招走天下」。
蔡金強坦言， 碧桂園短期難達銷售萬億的目標，情况就如「龍湖（0960）前幾年都唞足兩、三年，萬科唞一唞，到𠵱家都未醒」。

行業大局已定 後來者難趕上

至於下一階段誰能戴上桂冠？蔡金強斷言「無人想做第一，𠵱家都覺得第一係魔咒」，內房們只會堅持「第一梯隊」。他又認為，第一梯隊前十大內房格局大定，就如「一個人廿幾歲唔會再長高」，但後來者亦難以追趕。排名將是碧桂園、恒大、萬科、融創；加上保利地產、中海外（0688）、潤地（1109）及龍湖及綠地；僅第十位或稍有變數，暫料是新城上榜。

料內房股先於大市見底

既然國家定調「房子不炒」，內房是否不宜再沾手？蔡金強認為，內房屬「三年不發市，發市當三年」的類別，去年已發市，股價難再不停上升；加上正好撞上中美貿易戰等，所有板塊均十分「水皮」。但他肯定的是「地產股（內房）領先大市3至6個月跌市，也將早3至6個月見底」，故判斷內房今年底或明年1至2月見底，惟股價維持「升唔起，跌唔多」格局。

記者：方楚茵、周佩施

 

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