蔡金強﹕2019年內房五大猜想
文章日期：2019年1月14日
【明報專訊】小金人不是經濟學家，老實說，也不信有經濟學家能準確預測宏觀經濟，這並不是經濟學家們的學識不夠，而是宏觀政治經濟本就是變幻莫測。中國宏觀就更是無法預測，因為你面對的是共產黨和一大群民智未開的人，認識小金人的人毫無疑問都不會懷疑小金人對國家的感情，可當你發現「姓資姓社」到現在還是內地熱門討論題目，當你發現中國人對社會問題的麻木不仁，你不得不承認「民智未開」。這種情况下，小金人往往更相信自己的宏觀直覺和對人性的判斷，而不是經濟理論。
對2019年中國經濟宏觀，小金人有幾個看法：
(1) 貨幣：從去槓桿到穩槓桿：釋放流動性如減RRR是不得不做的，肯定要放水，你覺得政府還有其他招？\
（2）減稅輕賦為重點：在過去10年，我們的政策以刺激為主，尤其是大水漫灌。現在除中央政府外，地方政府，企業和居民的負債率都加無可加。現在只能是中央政府加槓桿，企業減稅賦，減稅可能超預期；
（3）內需、內需、內需：2018後各國開始關起門來做人，反全球化的逆流下各國不得不依賴自身的內需市場，中國更是；
（4）通縮風險不可忽視：2018年大部分時間大家都在擔心高油價下的高通脹和可能的滯脹風險，可最後油價崩了，還是雪崩，2018的全年CPI預計約在2.0%，高於2017年的1.6%，事實上低過預期。2018年PPI約在3.3%，低於2017年的6.3%，2019的PPI更有轉負。而且中國的M2增速也降至8%，社會融資總量餘額降至9.9%。2019年的各項物價指標大概率繼續下滑，現在不少東西價格已經有所下降，車更是明顯。這種情况下，祈禱房價下跌的朋友們，如果真跌，你應該知道它的傳導性，對經濟最負面的通縮將成為現實。這種情况下，政府降房價任務將變維穩或者微增房價。
地產是中國經濟貨幣財富之「錨」
回到地產，為何中國樓市歷久不衰，無論你多看不慣它，因為它恰恰就是中國經濟中最穩定的一環，因為它跟政府的利益幾乎完全脗合，而且非常符合中國經濟的「債務」特質，「一紙文書」殺得了其他行業，對「地產樓市」那可不頂事，因為這是中國經濟，貨幣，財富的「錨」，它對黨國意義超出漢代的「鹽鐵專賣」三個檔次。別詛咒它，它垮之日，就是中國經濟消逝10至20年的開始，當然，最後，可能也是中國經濟的重生。對中國樓市來說，最最理想的結果，就是以時間換空間，如果樓價能穩定5至7年（2017、2018年算穩住了），慢慢把供應體系優化成公（三分之一）私（三分之一）雙規供應體系，再改革建設用地供應體系，壓低地價（天曉得政府肯不肯），這應該是我們誠心祈禱的！
對於樓市需求，無數人百思不得其解，明明身邊朋友每人都有幾套，明明一個人供養八個老人，為何還買房？首先，老人是需要住的，壽命也很長；第二，你確定真的大部分人有很多房子嗎？如果每人真的在大城市有幾套房，誰還焦慮？誰不想安得廣夏千萬間，可還是得尊重事實，野草般堅韌的背後自有它的理由！2018年上市公司們的生活沒想像中差，在一些媒體和財金專家口中，不少上市地產公司已經意識流下破了產，可實情是連
佳兆業（1638）和國瑞，到現在竟然還生存着，誰跪下了？能通知我一聲嗎？上市地產公司2018年的銷售金額同比漲了30%，雖不如2017的45%，0%也沒幾個其他行業有吧！就算股價也還行！恒大
（3333）、碧桂園
（2007）、融創
（1918）股價跌了20％至40%，可它們2017年漲了3至4倍！華潤置地
（1109）股價2018年漲了接近40%，藍籌第一！其他中海外
（0688）、龍湖
（0960）、世茂
（0813）、金茂
（0817）、新城、龍光
（3380），奧園
（3883）全是正回報！論慘？地產股不敢逞強。
銷售降速 盈利增長下滑
對於2019年，小金人有幾個看法：
（1）2019年上市公司的銷售金額增長同比可能降速為15%（全國下跌12%），slow-down不是新聞，可2019年的亂世，這也不羞恥！2018年恒大、碧桂園、萬科
（2202）的銷售增幅已經大幅下降，2019年將進一步增幅下降，我估計前十的恒大、碧桂園、萬科、保利、綠地的2019年銷售增幅將降為10％至15%，2019年難得的是一批二梯隊勇士還能保持25％至30%的增速，如新城、旭輝
（0884）、龍光、合景
（1813）、富力
（2777）、世茂。融創、華潤和龍湖在15％至20%應該有機會。恒大和萬科愛上了10%，碧桂園將進入休整年。反觀全國銷售金額下跌應該是必然，價格跌不了多少，面積跌個9％至10%有機會。二線城市有機會，三四線調整，一線不甚了了！
（2）最大風險是盈利增長率的下滑，2018/2019年上市公司盈利增速降為25%/15%（市場預測：35%/26%），地產公司在2018年四季度的新增銷售蘊含淨利潤率大幅下滑（2016至2017年：13至15%，18年1季至3季：10至11%），可能只有5%，也就是全年攤下來可能只有8%，這吃掉不少top
line的增長，如果2019年銷售價格有壓力，對於地價把握不好的地產商盈利下滑將極明顯！上市公司現金流保命倒不難！不過回過頭來就算上市公司2018/19年盈利增速降為25%至15%，也是一個驕傲！其他行業有這個數出來亮個相！前五十以外的地產公司要珍惜這次套現走人的機會！
物業服務雞肋變香餑餑
（3）政策方面，流動性先鬆，第二季度後各個城市微調，總體政策方向還是向好的，多少的問題而已，企業融資會比較明顯！老實說，愛放不放，真矯情！
（4）除了銷售、盈利、分紅、淨負債率這四大基本數據，平台價值對發展商的估值開始有較大貢獻。以房地產為平台，多元化，孵化各種東西，各種資源嫁接，慢慢轉型為一個綜合競爭力，反應在拿地上，融資上，而且持續創造高估值的新業務，公司整體
PE會相應提高慢慢拿開跟純粹快周轉，薄利多銷公司的估值！華潤置地、龍湖、新城、金茂特別明顯！
（5）「雞肋」的物業服務，變成香餑餑，對於房地產行業來說，2018年無疑是艱難的一年。隨着存量時代和消費升級的到來，曾經被認為是「雞肋」的物業服務，卻走到了風口之上。大量物業服務企業搭乘資本市場的快車，從幕後走到台前，如碧桂園服務
（6098）、新城悅
（1755）、永生、佳兆業服務
（2168）……隨着中國的經濟「圈層化」愈來愈明顯，大地產商，尤其是優質地產商他們已經成功擁有數量龐大的「優質圈層客戶」，這是有極大價值的。再加上中國一二線城市優質社區是5G和物聯網普及落地的最佳端口的憧憬，物業管理不再是簡單的工作，而是一個「空間服務」的概念！更何况他們還有正現金流和不錯的盈利能力。
今年看好新城富力龍光
內房股2019年整體難言大行情，畢竟2019年大市也是堪憂，可也不會差，關鍵是投資者對內房的預期太低了，太悲觀了，事實上大家低估了地產龍頭的抗擊打能力，也高估了政府的決心，這根本就是政府自己的生意，你打擊誰？投資內房就是要有平常心，別跟政策，就是選好每年的熱門種類，前頭部隊低吸，坐穩，等待雄起，加倉，等待大家信心滿滿，走人！你跟政策，你會生不如死。內房板塊最好表現者，2017年是恒大、融創、碧桂園這三個「顛覆者」，去年是華潤置地、龍湖、世茂這三個「均衡標兵」，今年小金人選新城、富力及龍光這三個二梯隊雄兵！
奧陸資本總裁兼投資總監
[蔡金強 奧陸之聲]
